加息浪潮下 重啟經濟更重要

評論‧世情 2022/05/17

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繼3月加息0.25厘後,美國聯邦儲備局(美聯儲)在本月6日再度上調基準利率0.5厘,是2000年以來最大幅度的單次加息。隨着美聯儲加息,本港金融管理局隨即上調基本利率至1.25厘。

多間本地大型銀行未有跟隨上調「最優惠利率」,但由於97%的本港業主都採用與銀行同業拆息掛鈎的利率承造住宅樓宇按揭(俗稱「H按」),一旦港元拆息上升,供樓成本亦會增加。趁着這個機會,筆者希望聚焦分析一下樓宇按揭利率的相關問題。

港樓按利率 早跌穿2%

根據經絡按揭轉介每月公布的「經絡按揭息率指數」,本港的樓按利率在過去10年,絕大部分時間都在2.5%以下;踏入2020年下半年更是拾級而下,跌穿2%關口,近月一直都在1.5%至1.7%的水平徘徊。

不過,要分析利率對供樓人士的實際影響,我們還要結合樓價、按揭成數、貸款年期等一併考慮。在這方面,金管局每月都有公布《住宅按揭統計調查結果》,及時反映每月本港銀行新造樓按的相關情況。筆者整理了2000年以來的數字,根據每個月的平均樓按貸款額、平均貸款年期、平均按揭成數等,計算出平均的每月供款金額。

業主供款 還本金佔多

基於上述估算的新造樓按平均每月供款,於今年2月為每月1.9萬元(港幣,下同),比2000年全年平均的1.3萬元高約一半,而期內整體私樓樓價已上升了3.4倍。這當然是歸因於相比現時的不足2%,樓按息率在2000年高見7%以上。

事實上,在2000年約1.3萬元的每月供款中,約9,000元都是利息支出,佔還款額7成以上;相比之下,今天的情況幾乎是完全「調轉」,1.9萬元的每月供款中,只有約7,000元是利息(見圖)。換言之,只要樓價不升不跌,業主的供款其實有約1.2萬元是在歸還本金,亦可以看成是家庭長遠儲蓄的一部分。

我們可透過一些簡單的運算,演示加息的影響。根據金管局最新數據,過去一年平均新造樓按貸款額為500萬元,而平均按揭成數則是55%,換言之相關平均樓價約為900萬元。在「樓價需要調整,以緩衝加息帶來的供樓金額上升」的前提下,表一列出上述參數下,每月供款額在不同利率、以及不同樓價水平的變化;表二則以2021年私樓家庭每月入息中位數平均3.7萬元為基礎,計算出相應的供款佔家庭收入比例。

現時的供款佔家庭收入比例為51%,有關數字在1998至99年曾高見70%以上,當時正值亞洲金融風暴,本港樓價由高位最多大跌近7成,因此這個數字沒有太大參考價值;而在比較「正常」的時間,例如自2006年起,有關數字未曾高於55%。

倘收入回升 加息影響微

以「不高於55%」為一標桿,若樓價由現水平調整約8%至840萬元,則可抵銷樓按利率由現水平升至最高2.5%的影響,供款佔家庭收入比例仍不會超過55%;若樓價下調10%,則可抵銷加息至3%的影響(見表二)。

值得指出的是,對上一次樓按利率較長時間維持在2.5%,已經是近10年之前;至於3%更是近15年前。

穩疫情促通關 真正關鍵

再者,要抵銷加息的影響,除了樓價下調,市民收入的增長也十分關鍵。若疫情終於完全受控,跨境經濟活動全面恢復,帶動本港的家庭收入增加,例如回升至2019年每月4萬元的水平,則就算樓價不調整、樓按利率上升至3%,供款佔收入比例仍會控制在55%以內(見表二括號內數字)。

總的來說,筆者不認為利率上升是現時本港樓市的最主要風險;相比之下,正如本欄之前分析本港「移民潮」時指出,香港如何穩控疫情、重新通關,保持並鞏固「超級聯繫人」和「中國南大門」的角色,才是真正關鍵。惟有如此,才能穩定企業繼續在港營商的信心,以至市民在此安居樂業的意慾。

適逢第6屆行政長官當選人早前正式產生,惟望新人事帶來新作風,也為本港帶來真正的新希望。

利率上升並非現時本港樓市的最主要風險,如何穩控疫情、重新通關,保持並鞏固「超級聯繫人」和「中國南大門」的角色,才是真正關鍵。(資料圖片)

撰文 : 曾維謙 特許測量師MRICS、維真研究董事總經理

欄名 : 評論‧世情

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