會所採標準地價 推動體育發展

評論‧世情 2022/05/18

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近年,香港運動員在奧運會及其他賽事屢創佳績,梯隊培育亦漸見成效,令人鼓舞。體育發展及人才培育非一朝一夕,而是需要長期訓練、各界支持和資源配合,才能成就振奮人心的光輝時刻。

事實上,本港有27幅由私人體育會持有的私人遊樂場地契約,將於5年後到期,若政府按原定計劃,向契約持有人徵收市值地價的三分之一作為補地價,部分會所可能因不願或無力繳付高昂地價而未能續期,多年來為本港體育發展的付出可能無法延續。筆者認為,標準地價可以推展到將要面對土地續期的私人遊樂場地契約,為推廣和發展本港的體育運動提供有利條件。

用地久無成交 缺市價參考

私人遊樂場地契約的起源,可追溯至香港開埠之初。當時公共體育及康樂設施嚴重缺乏,一群有志推動體育發展及提供康樂設施的人士,透過組成非牟利的私人體育會,向政府申請撥地;其後,政府延伸這項安排,以處理其他非牟利團體申請土地興建體育及康樂設施,並以私人遊樂場地契約方式批出用地。現存的私人遊樂場地契約用地共有66幅,其中27幅為私人體育會持有,並將於2027年同時到期。

香港特區政府早於2018年3月已就私人遊樂場地契約發出諮詢文件,建議續約15年,但向適合續約的私人體育會徵收十足市值地價的三分之一作為補地價。這個方案聽來很簡單,但所涉及的土地估值問題十分複雜:這類土地多年來沒有買賣成交,何來有市場價值參考?盡管香港黃金海岸、香港仔遊艇會、西貢的香港高爾夫球及網球學院等以往的交易價格可作參考,但此等商業營運場所與非牟利的私人體育會本質不同,實在不能直接比較。

此外,自2012年續期起,政府已要求這些私人體育會開放部分設施予合資格外界團體使用,例如提供運動場作訓練用途,為推動香港體育發展及培育新一代運動員作出貢獻。這方面,大部分私人體育會皆樂意及積極協助,民政事務局亦不時作出審視,以確保有關會所遵守契約條款。

私人體育會多年來只須繳付象徵式地租續租契約用地,其非牟利營運模式僅能維持收支平衡,不少管理人員更是不收分文履行會務。面對2027年政府可能提出高昂的補地價金額,不少會所憂慮資源不足,難以支付高昂地價而無法續期及被迫關閉,導致多年以來的體育發展工作毀於一旦。政府雖然在諮詢文件提出了一些方案,但卻忽視箇中的挑戰。

優質體育設施 保市民生活平衡

根據《香港測量師學會估值準則》,「市場價值」是指「一項資產或負債經適當市場推廣後,由自願買方及自願賣方公平磋商,在知情、審慎及非強迫的情況下,於估值日期進行交易可換取的估計金額」。當讀者細心研究字裏行間,就會明白私人遊樂場地契約的土地價值可能有很大的偏差,基於位置、會員人數、設施、設備、收費模式、場地大小,很可能引起不少爭拗。

一般來說,徵收補地價對會員人數較少、而用地面積大的私人體育會影響較大。某些運動項目需要的地方較大,以網球會所和高爾夫球會所為例,兩者會員人數可能相近,但用地面積可相差超過70倍,假設補地價開支全數轉嫁予會員,後者會員人均承擔的補地價金額,將遠超於前者會員(見表)。

又以遊艇會用地為例,其佔用的海床面積頗大,如果政府基於市場價值的三分之一來計算地價,涉及的補地價金額將會相當龐大,勢必引起爭議。私人體育會主要依靠會員繳交的會費來維持營運,試問計算出來的地價是否為會員所接受?讀者應該心中有數。

縱使香港土地資源有限,社會上更有聲音指,政府應當收回某些私人遊樂場地契約用地改建房屋,以紓緩房屋供應壓力,然而作為國際大都會及環球金融中心,香港總不能缺乏優質體育設施,以維持市民大眾工作與生活的平衡。

再者,2025年第15屆全國運動會將由廣東、香港和澳門聯合承辦,各私人會所多年來在培養體育人才方面的貢獻也不容忽視,除了提供設施,這些會所亦不時舉辦賽事,營造競爭環境,讓會員及參加者提升技術水平。

籌集資金需時部署及安排,政府宜早日訂立私人遊樂場地契約續期的標準金額補地價,好讓各私人體育會的義務管理人員及會員盡早開始籌集資金,計劃未來的投資。標準地價的好處是公平、透明度高,避免各體育會之間受到不公平對待,減少爭議。

雖然目前距離2027年還有5年,但為了各會推動體育未來發展,政府應盡快開展這方面的工作,好讓大家能夠繼續享用這些設施,維護下一代良好的身心健康發展,以及本港長遠體育發展。

運動消閒是一項無形的投資,不應與商業項目相提並論,兩者的估值方法理應不同;市場價值的重點是市場能夠接受,如此才符合市價的真正意義,因此私人體育會及會員的接受能力必須納入考慮。鑑於各會的基礎收入主要來自會員的會費,有關當局在制定標準地價時,可考慮以會員人數作為基準,例如在某年某月某日的會員人數乘以某個金額,作為補地價費用。

就此,我想提出一個重點:政府建議的續約年期是15年,而非一般50年的計算基礎,而且應假定為一個空置地盤。在估價學上,一個15年的地盤需時兩至三年發展,意味回本期橫跨12至13年,而會所的主要收入來源是每年每月的會費,尤其是現時大部分會所的會員人數上限已經飽和,可供買賣的會籍寥寥可數,且受政府監管。在這情況下,市價實在難以估計,甚至是一個負數。

標準補價具彈性 加快土地發展

特區政府已先後推出兩個標準地價方案,首先於去年3月推出工廈重建「標準金額」補地價先導計劃,及後於今年3月公布將標準金額補地價計劃擴展到新界新發展區,包括古洞北及粉嶺北兩個新發展區。市場及專業學會普遍認同,這些政策能夠加快市區及新界的土地發展和重建速度,令市場更有明確性,計算投資額更加清晰,從而減省冗長的上訴和審批地價時間,相信較未實施計劃前平均加快12個月,實在值得支持。

此外,這兩項標準地價方案給予發展商多點彈性,發展商既可選擇舊有的補地價計算方法,亦可選擇標準地價計算方法,視乎哪種方案更為有利。根據發展局局長黃偉綸近日就立法會議員提問的書面回覆,工廈重建「標準金額」補地價先導計劃推出之前3年,平均每年只有3至4宗工廈重建的土地契約修訂申請個案達成補地價協議,而去年實施新計劃至今年4月中約一年多時間,便已有9宗申請個案選擇採用標準地價計劃,其中7宗已經與地政總署就補地價金額達成協議,可見標準地價具吸引力,而且行之有效。

任何標準價格或地價,都是基於一籃子的數據制定,只要公平及具透明度,是否參與可以自行作出決定,當中的風險亦因人而異。筆者認為,標準地價可以成為新趨勢,除了上述兩種已推出的標準地價方案,亦可研究將標準地價推展到其他範疇,包括本文討論的私人遊樂場地契約,為本港體育的長遠發展及市民生活質素帶來裨益,可行性亦高。

政府應研究將標準地價推展到私人遊樂場地契約,為本港體育長遠發展帶來裨益。(資料圖片)

撰文 : 陳致馨 萊坊測量師行有限公司專業服務董事總經理、香港測量師學會資深專業會員、英國皇家特許測量師學會資深會員

欄名 : 評論‧世情

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