美聯儲加息半厘 本港息口走勢如何?

置業家居 2022/05/21

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美聯儲於日前宣布加息0.5厘,聯邦基金利率由0.25至0. 5厘,提高至介乎0.75厘至1厘,加息決定及幅度合乎市場預期。另一方面,局方亦宣布將於6月啟動縮表,由每月縮減資產負債表475億美元,至9月增加至每月950億美元。雖然美聯儲於今年已加息兩次達0.75厘,但香港銀行仍未跟隨加最優惠利率(P)。然而,美國「加息」及「收水」步伐會對香港息口及按揭市場造成甚麼影響呢?

銀行結餘跌破千億 或隨美加息

現時美國通脹持續高企,3月消費物價指數(CPI)按年升8.5%,再創超過40年新高,加上疫情及外圍局勢緊張,引發的供應鏈樽頸及對全球經濟造成不確定性,筆者相信未來美國加息及縮表行動仍會持續進行。而香港息口方面,筆者認為本港銀根仍然充裕,即使銀行體系結餘由高峰多達$4,575億逐步回落至現時約$3,375億,但仍屬於偏高水平,相信短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息(P)。參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.125厘。倘本港銀行體系結餘回落至$1,000億以下水平,銀行料有機會考慮跟隨美國加息(P),因此相信是次美國加息短期內對本港樓市的影響不大。

次季H按實際利率料見2.1厘

不過大家要留意,縱使港P未有變動,但與樓按相關的一個月銀行同業拆息(HIBOR)則有機會上升,影響供樓支出增加。近月一個月HIBOR一直徘徊於0.2厘左右,使用H按計劃的供樓人士只需以1.5厘左右利率作供款。然而今次美國加息幅度比上次更大,而且即將啟動縮表,筆者料美元將會逐步增強,套息交易增,本港或將觸及7.85的弱方兌換保證,令銀行結餘進一步下降,拆息亦將隨之上升,預計次季末一個月HIBOR挑戰0.6厘至0.8厘水平,H按實際利率或會升至2.1厘。假設$500萬貸款額,年期30年,現時HIBOR約0.2厘,實際按息1.5厘,每月供款$17,256;如HIBOR升至0.6厘,實際按息升至1.9厘,每月供款增加$976(5.7%)至$18,232;如HIBOR升至0.8厘,實際按息升至2.1厘,每月供款增加$1,476(8.6%)至$18,732。

雖然使用H按人士因應拆息上升而導致供款增加,但H按實際息率相比P按(2.5厘)及定按計劃(10年期為2.45厘)仍是較低。長遠來看,美國年內將繼續加息,息口趨勢必然向上,筆者建議有意置業人士要定期留意本港的息口走勢,事前先仔細計算自身的供款負擔能力及評估中長綫風險,揀選最合適的按揭計劃。

筆者指雖然未來美國加息及縮表行動會持續進行,但本港銀行體系結餘仍屬於偏高水平,相信短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。

撰文 : 曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁

欄名 : 樓市講場

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