先住後付的按揭風險

置業家居 2022/05/28

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疫情未完全受控,一手成交量已率先回升,但另一方面,市場仍有約1.4萬個已落成的一手單位有待出售。個別發展商為刺激此類現樓貨尾的銷情,推出名目不同的「先住後付」計劃。容許買家支付少量訂金後入住單位,在較長時間後才正式完成交易。此類安排對買家甚為吸引,但在按揭上也有不少地方要留意。

不同發展商的不同項目,推出的先住後付安排都略有不同,但大致上的方向一樣:買家與發展商簽署臨時買賣合約、支付小部分樓價後,便可入住單位。待指定日期(常見的是1至3年內),才正式完成交易。

此類安排對買家,尤其是換樓客的吸引之處,是不必同時支付兩筆的住屋開支。現實中,換樓客面對的一個問題,是舊居仍有按揭要按月還款,在為新居申請按揭時,牌面上便有兩筆按揭在身,新居的按揭成數需下調一成,壓力測試也較為嚴格:要求2個按揭的總供款逾月入4成、「加3厘」的壓測,總供款逾月入5成。大大增加一般打工仔採用「先買新居,再賣舊居」此一策略的難度。

若樓價跌 慎防估價不足

「先住後付」的安排,將新居成交期押後,令「先買後賣」的換樓策略,在按揭難度上大大減少。此外,買家可在遷入新居後才放售舊居,中間不必另覓短期居所,減省不少麻煩。

但此類安排也有一定風險,最明顯的是按揭估價。由於正式成交期延後,「先住後付」便類似於樓花的建築期付款安排—買家會在較後時間才申請按揭、完成交易。因此,先住後付也會面對樓花建築期付款安排的同類風險:萬一在簽署臨約後,樓價下跌,銀行按揭估價不足,買家便需要另行籌措資金完成交易。

單位使用權費退還 視作回贈

另外,部分先住後付的安排,買家需向發展商支付單位使用權費,而費用可在正式成交時退還。買家需留意,任何類似安排,在銀行角度會視同回贈,需要由成交價(或估值,承造按揭時以低者為準)中扣除。以一個定價$2,000萬,先住後付可退還使用權費為5%,即$100萬的個案為例,如物業在數年後正式成交時估值$2,000萬,銀行按揭也會扣除$100萬的退還使用權費,以$1,900萬去計算樓按成數。

部分現樓貨尾推出「先住後付」計劃,筆者指「先住後付」大大減少換樓買家申請按揭的難度,但提醒要留意相關風險。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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