加息期善用「按揭存款掛鈎戶口」慳息

置業家居 2022/06/11

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現時拆息按揭(H按)的選用比例達97%,主導市場,今年美國提速加息情況下,隨着港元拆息(HIBOR)將進入升軌,按息亦會在今年有所上升。面對加息周期,供樓人士如何減少加息對自己的影響?

存息與按息一致 對沖利率上調

現時銀行提供之按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,一般是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口,存息與按息一致;換句話說,現時按息約1.56%,存息亦是1.56%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出,等同降低淨按息。而且,當日後按息上升,例如升至2%,存息亦會同步升至2%,若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。

上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%(個別優惠可高達60%),即是說,例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口,該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%,可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然,一般供樓人士未必有需要停泊大額資金,以目前平均按揭額約$500萬為例,按息1.5%(為便計算以息率不變作參考)、25年還款期,假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金$30萬存入高存息戶口,並於每月持續存入$4,000儲蓄,全期以存息收入抵銷按息後,淨利息支出可減少達25%,省去金額約達$24.9萬,實際按息等同由1.5%降至約1.14%。

持續性存款 助縮短還款期

除了賺取高存息收入,在息率向上時期,不少人會考慮降低按揭本金以節省利息。傳統上有些供樓人士會在加息時期選擇提早部分還款,不過此方法欠缺一些彈性,需要在相關罰息期完結才可進行,當中亦涉及銀行收取的手續費。市場上另有一款按揭存款綜合戶口計劃,借款人同樣地可隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算,故存放資金後可享有扣減本金省息的作用。除了省息,借款人藉着持續性存款,促使按揭本金逐步降低,同步具有縮短還款期之作用。

這種以扣減本金計算淨額利息的計劃,慳息效果不錯,同樣以平均按揭額$500萬及30年期為例,假設供款人一開始並維持存放資金$20萬於綜合戶口,然後每月再存入$3,000儲蓄,全期累計可減少利息達26%約$31萬,按揭還款期亦由原先30年縮短6.3年至23.7年,加快完成整個供款歷程。為便參考及計算,以上例子是按現時按息及息率不變計算,假設未來息率回升,這類計劃的慳息效果將更顯著。故此,在息率回升周期,用家可多加善用計劃之特點及彈性,例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額,當有資金回籠,亦可增加在戶口停泊的資金,以加強抗加息作用。

再以上述按揭額及年期為例,假設未來按息由現時約1.5%升至2.5%,以存放金額不變計,全期累計利息減幅增至28%,若以一開始存放金額增至$30萬及每月持續存入儲蓄增至$4,000計,全期累計利息減少達35%,按揭年期由原先30年縮短至21.5年,省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。此類計劃同樣設有存款金額上限,一般為未償還按揭額的一半;然而,市場上較少銀行可提供此類具有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃,用家可根據銀行批出之息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

值得一提,上述兩類按揭存款掛鈎戶口在提存方面具有彈性,用家可隨時按需要提取存息戶之存款,亦可隨時將資金再存進戶口內,利息按每日戶口結餘計算。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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