內房市場重整 銀行業是喜是憂?

評論 2022/06/16

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從2019年至2021年,中國銀行業整體的不良貸款率(Non-performing Loan ratio)從1.84%下降到1.73%,惟其中房地產不良貸款率卻從0.7%攀升至2.3%(圖一)。

這反映銀行整體資產質量有所改善,但由於監管和去槓桿等原因,房地產行業的信用風險正在上升;採礦和資訊通訊科技行業也面臨壓力,但貸款規模相比房地產較小。

民營房地產商 仍處債務風險

由於財務數據有一定程度的滯後性,因此中國在岸債券市場是對信用風險比較及時的觀測。截至上月,以12個月的追蹤數據衡量,民營企業在過去12個月有償債壓力的在岸債券佔比為5.1%,而2019年僅為1.8%;其中房地產在過去12個月有償還壓力的在岸債券中所佔比例,也從2019年的9%飈升至上月的61%,反映民營房地產開發商仍處於風險當中。

在監管壓力和避險情緒的影響下,銀行對開發商的企業貸款增速已經放緩,房地產佔企業貸款的比重從2019年11.8%,下降到2021年11.3%,顯示銀行業可以慢慢降低對房地產的依賴。

如果房地產貸款減少的空間有限,那麼它仍將是影響中國銀行業資產質量的一個決定性因素。

房地產貸款主要受到家庭需求和開發商財務狀況的影響,市場亦可能受疫情和防疫措施影響;目前監管雖然有所放寬,但房地產銷售和按揭貸款增速尚未看到明顯反彈迹象。

在「房住不炒」的原則下,今年4月,房價按年增速放緩至1.5%,與歷史平均水平相比達到最低值,而年初迄今的房地產銷售額仍下降20%左右;按揭貸款按年增速也從2021年的11.8%,下降到今年4月的9.1%。當然,貨幣政策調節(5年期LPR下調15個基點)的影響需要一段時間才會顯現出來。

預售大幅下滑 削弱現金流

現金流方面,預售大幅下滑對開發商而言仍是一個難題,因為預售佔總體資金的54%,而包括債券在內的其他資金管道亦不樂觀;此外,開發商建樓需要土地,但年初迄今,國有企業購買土地的份額從2019年之前的40%,快速增加到74%,意味民營企業高槓桿、快速周轉的商業模式已經難以為繼。

盡管房地產市場監管有所放寬,但開發商、投資者和民眾傾向認為,目前監管政策變化只是短期的,還是會延續下去,也會影響市場表現。好消息是,按揭貸款利率正在下降,首套房利率從去年9月5.83%的峰值,下降到上月的5.03%(圖二),但就目前而言,房地產投資的回升仍然有限,投資者仍然對市場上40%左右的開發商持負面情緒;而在今年首季,僅有17.9%家庭考慮在未來3個月內置業,2019年該數字為20.7%。

總體而言,銀行應該有能力吸收房地產相關資產惡化帶來的影響,因為其僅佔總資產比例不大,但問題在於成本幾何。

目前房地產整體信用風險正在上升,開發商之間的信用兩極分化也在加劇,不過銀行不良貸款率與房地產的變化趨勢,目前並無直接聯繫,反映不同銀行之間的潛在損失也不盡相同,取決於各自的風險狀況。

我們預計政府會推出措施,協助開發商整合和重組,而銀行業將會承擔這一重任,並繼續對其盈利能力產生影響。

雖然目前內地房地產監管有所放寬,但房地產銷售和按揭貸款增速尚未見明顯反彈迹象。(中新社資料圖片)

撰文 : 艾西亞(Alicia García Herrero) 法國外貿銀行亞太區首席經濟學家

欄名 : 評論‧世情

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