2大加息應對方案剖析

置業家居 2022/06/25

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拆息隨美息上升,市場也預期最優惠利率或在年內上升。為應對加息,市場上提出多種方案;究竟它們是否實用?在多大程度上有用呢?

Mortgage Link需要足夠閒資

應對加息,坊間有幾個常見的建議,其一為「善用存款掛鈎按揭戶(Mortgage Link)」;所謂存款掛鈎按揭戶口,指的是銀行為按揭客戶提供存款利率等同按息的存款戶口,客戶可獲取(相對於一般活期存款)較高的存款利息。此類戶口可獲高息存款的額度,一般為未償還按揭餘額的一半。例如尚欠銀行$400萬樓按,借款人又有閒資$300萬,都存入戶口的話,當中$200萬的存款利率等同於按揭利率。

理論上,如果借款人有足夠的閒置資金,放入此類存款戶口的確可以抵銷部分加息影響;相對於把資金用於提早還款,好處是仍可隨時挪用資金,保持理財彈性。但此方案最現實的問題正是:借款人是否有足夠的閒置資金。尤其對初次置業人士來說,耗費多年儲蓄首期、再支付印花稅、各項置業雜費後,手頭未必有足夠資金再存入戶口。

加息期轉按或面對較差條款

另一個常見的建議是「轉按」;即在原有罰息期後,透過轉按賺取回贈,以抵銷按息支出。其概念是:現時轉按一般可獲新銀行提供回贈,額度可達借款額1.5%;如果每當舊按罰息期完結時轉按,扣除數千元律師費,借款人仍可獲可觀回贈,可抵銷部分按息支出。

此舉原則上可行,而且不論是加息減息,借款人定期轉按,獲得的回贈都可有效抵銷利息支出。但要留意兩點:首先,轉按是否可順利進行,視乎諸多因素,包括物業估價、借款人信貸紀錄等。在利率上升時,即使借款人以較保守的「原額、不拉長年期」方式申請轉按,也需要有更高的收入以通過壓測。其次,市場利率上升,代表銀行的利息成本增加,銀行有可能會調整新批按揭的條件;例如減少回贈、上調新批按揭利率、又或上調H按的鎖息上限等。此類情況過去也曾發生,例如數年前新批按揭的回贈較現時為高、H按的鎖息較現時為低;未來市場利率如持續上升,可能促使銀行收緊按揭優惠。是否值得以較差的條件換來回贈,值得借款人考慮。

說到底,市場利率上升無可避免帶來大範圍的影響,各種應對方案,有如夏天的「消暑小秘訣」,不會完全無用,但難以扭轉大氣候的變化。

面對加息,部分借款人會將閒置資金存放在Mortgage Link戶口,獲取較高的存款利息,以抵銷部分加息影響。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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