舊樓強拍重建 改善環境創三贏

評論‧世情 2022/06/27

分享:

分享:

香港舊區樓宇老化問題日益嚴重,根據立法會數據顯示,截至2021年年底,樓齡60年或以上的私人樓宇逾3,500幢,當中以九龍西、九龍中、港島西和港島東數量最多。有些業主因為經濟問題或統籌能力不足,無法適時及妥善地履行樓宇維修保養的責任,導致樓宇日久失修,為社區和住戶帶來安全隱患。

除了按相關法規採取執法行動,以確保業主履行其法定責任之外,本屆政府已先後撥款超過190億元,夥拍市區重建局推展多項與樓宇安全及復修相關的資助計劃,以支援有需要的業主保養其物業。

以「樓宇更新大行動2.0」為例,截至今年4月,市區重建局已收到約1,200幢合資格樓宇申請,這項計劃專為合資格樓宇業主提供技術及財政支援,協助他們為其樓宇公用地方,進行強制驗樓計劃訂明的檢驗和修葺工程,涉及款項多達60億港元。

老舊樓宇數目日漸增加,筆者認為,花費大量公帑及資源維修老化樓宇,並非長遠之計,加快強制拍賣程序及舊區重建,才能有效改善市民的生活環境。

檢討強拍條例 7大原則

行政長官於2021年10月發表的《施政報告》中提出,研究降低強拍申請門檻。香港測量師學會表示支持,並於今年1月成立工作小組,秉持以下7大原則重新審視強拍條例:

(一)須在小業主和大業主的利益之間取得平衡,不應妨礙地段整合或強拍申請;

(二)應確保小業主能有公平合理的補償,以及獲得適當的保障;

(三)不應令受影響業主的居住環境惡化或令其無家可歸;

(四)應考慮到部分小業主有意變賣老舊單位,而強拍是能夠提升其居住質素的方法之一;

(五)應清晰明確,避免因要釐清法律觀點而延長強拍申請進程;

(六)應推動全面發展及地段整合,以加大市區重建規模;及

(七)應讓重建能提供適當的商業誘因,以加快市區重建。

筆者有幸領導上述的工作小組,與其他資深測量師以及在教育界和發展商任職的專業測量師成員,進行為期6個月的研究,整個過程包括展開一系列的諮詢工作。我們積極聽取不同持份者及其他測量師的意見,亦與香港建設商會成員以及為小業主提供外展服務的非牟利組織溝通,從中收到不少反饋。

降強拍門檻 消除舊樓風險

工作小組經過一番研究和討論後,已於上周三(22日)向發展局提交強拍條例檢討的研究成果及相關建議,其中一項主要建議,是將符合某些條件的強拍申請門檻,從現時的80%降低至66%,藉此加快社區重建步伐,盡快消除老化樓宇帶來的潛在安全風險;66%的門檻,乃工作小組參考了鄰近國家和地區的相約案例,以及考慮到香港大多數唐樓都是樓高5至6層而決定。

工作小組亦建議土地審裁處增撥資源,優先處理沒有業主立案法團、居民組織及管理公司的「三無大廈」,或樓齡逾60年的大廈之強拍申請。這類樓宇多年來缺乏維修保養,成為衞生和消防安全隱患,縱使政府多年來投放大量資源,推進及資助這類物業的改善工程,惟有關工程難以戰勝歲月摧殘。

降低強拍申請門檻,既有助發展商早日達到申請要求,小業主亦可運用賠償金額,重置樓齡較輕的現代化物業,遷往更適宜居住的環境。

鼓勵整合發展 增重建價值

降低強拍的申請門檻,定必引起社會廣泛討論。鑑於不少團體關注受強拍影響人士所獲得的賠償,是否足以在相同地區重置替代物業,工作小組就此議題分析了8個分布於西半山、西區、黃大仙、大角咀、土瓜灣等地區的強拍個案,審視強拍條例下的賠償金額是否合理。

研究結果發現,絕大部分個案的賠償金額,都足以讓住宅業主於同區購置面積相約、而樓齡及狀況皆優於原有物業的替代單位,不少原本居住於唐樓單位的受影響人士獲得賠償後,購置設有升降機和現代化消防設備的物業,居住環境及安全得到顯著改善。

然而,我們發現個別個案的賠償金額較低,主要因為強拍地盤面積太小,小業主分享到的重建價值亦相繼減少。

故此,工作小組的另一項建議,是呼籲政府檢討地段申請限制,提供更多誘因吸引發展商收購老化樓宇,參與舊區重建。例如,政府可修訂平均業權的計算標準,並確立是否容許發展商將其擁有100%業權的大廈納入強拍申請。此舉將有利發展商整合地盤,為更具規模的地段進行更完善的重建規劃,減少興建「牙籤樓」,而受影響的小業主也因為有關地段具有更高的重建價值,而得到更可觀的賠償,達至雙贏局面。

恒基地產近期推出的紅磡「必嘉坊」重建發展項目,就是一個正面例子。此項目屬香港近30年以來最大型由私人發展商進行的999年地契市區舊樓重建計劃,整個項目牽涉10宗強拍申請,包括8個頒令及兩宗和解,由最初展開收購至今,歷時逾20年,涉及總樓面面積約100萬平方呎,重建後將提供約2,800個單位,並設有商業步行街及商場等生活配套,將為該區帶來全新面貌。

政府亦可考慮把確立為失蹤業主的業權,歸納為已收購業權,讓發展商更容易達到強拍申請門檻。此外,據外國個案顯示,放寬地積比可為發展商提供更多商業誘因,透過強拍參與市區重建項目,履行社會責任。

提升審訊效率 保雙方利益

在處理強拍申請上,土地審裁處扮演重要的守護者角色。工作小組建議,政府向土地審裁處增撥資源,提高老舊樓宇強拍個案的審訊效率,並且增設上訴機制,允許以估價為由提出上訴,保障買賣雙方的權益。

現時,雖然答辯方參與強拍過程的費用,由申請人承擔,惟小業主須事先支付測量師費和律師費,待案件審結時,才獲得申請人償還有關費用,不少小業主往往因為資金流不足,而未能尋求專業人士協助,只能參考同區安置基準,做法欠缺專業。

有見及此,工作小組建議政府設立機制,為受影響的小業主墊支有關費用,並修改法律援助(legal aid)的申請條件,將被強拍物業從資產審查表列中剔除;申請人須於案件審結時,向法律援助署付清相關的墊支及款項,至於付款安排方面,則仍須有關政府部門進行深入探討。

小業主法援 助獲專業意見

此舉將有助小業主早日取得專業意見和法律援助,例如他們可聘請產業測量師,審視申請人提供的現有用途價值及重建價值估值專家報告、要約出價等是否合理,亦可聘請建築測量師,審視申請人提供的物業狀況評估是否合理,以及向律師尋求法律意見,加深了解法例下的權益。倘若發現申請方提供的評估或賠償方案不合理,買賣雙方可進行調解,早日達成共識。

為了進一步維護小業主的利益,我們建議政府修訂條例,規定大業主成功透過強拍申請完成土地拍賣後,必須給予受影響人士不少於3個月的「交吉期」,讓小業主有充足的資金流和時間重置單位。

對於某些強拍個案出現專業投資者,以及答辯人濫用司法程序、拖慢審訊過程的情況,我們建議土地審裁處向有關人士徵收懲罰性堂費,減少不公的情況。

多年來,香港測量師學會的會員積極推動市區重建工作,亦提供專業服務予受影響人士。我們發現,絕大部分強拍個案的爭拗點在於賠償金額,以及各方對法例下賠償金額的計算方式存有誤解。

測量師應當運用專業知識,加大力度扮演更重要的角色,讓受影響人士明白甚麼才是合理賠償,筆者亦希望非牟利組織及專業學會,可以從政府獲得更多資源進行公共教育,讓公眾更加了解強拍條例及賣買雙方的權益。

回想當年強拍條例於立法會通過時,不少議員發表負面言論;如今強拍條例經過20多年的實踐,得到社會廣泛接受,負面報道少之又少,最近更有傳媒報道,有些居住於殘破舊樓的市民渴望其物業被收購,可惜他們所居住的大廈基於種種因素,尚未得到發展商垂青,需要繼續忍受惡劣的生活環境。

筆者作為一名專業測量師,衷心希望強拍條例經過一番研究及檢討後,政府能夠作出具建設性的條例修改,加快市區重建步伐,保障各持份者的利益,讓小業主得以出售老舊物業改善居住環境、發展商的投資回報增加、整體社區規劃得到改善,達至三贏局面。

香港舊區樓宇老化問題日益嚴重,截至去年底,樓齡60年或以上的私人樓宇逾3500幢,以九龍西、九龍中、港島西和港島東數量最多。(資料圖片)

撰文 : 陳致馨 萊坊測量師行有限公司專業服務董事總經理、香港測量師學會資深專業會員、英國皇家特許測量師學會資深會員

欄名 : 評論‧世情

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版