加息期選擇按揭 不可不知的事

置業家居 2022/07/09

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上期提及在加息周期可善用按揭存款掛鈎戶口抵銷加息影響,本文談及在加息周期選擇按揭計劃要知道的事。

現時市場上銀行之間提供的按揭計劃不盡相同,大多因應不同貸款額提供分層息率及優惠,用家可以按着自己所需要的按揭額去比較不同銀行優惠,最方便是找按揭轉介公司幫手,費用全免。例如對於$200萬以下較細按揭額的申請,銀行之間按息差幅可達0.15厘,貨比三家才可掌握至抵按揭優惠。亦有些銀行以按揭保險計劃用家為目標客戶,向按保客戶提供高一些的回贈金額,當中給予按保客戶的回贈金額對比非按保客戶相差可達貸款額之0.05%至1%不等,故此按保用家可仔細了解一些銀行為他們專屬提供的優惠。

H按不設封頂風險高

在比較按揭計劃當中,有兩點在加息期需特別留意,第一,市場上有個別拆息按揭(H按)不設封頂息率,換句話說,用家需自行承擔因拆息向上甚至抽升而引致按息上升之風險,而並非如一般H按用家享有一個以最優惠利率(P)為基準之封頂息率作為保障。這類計劃尤其不建議於加息周期選用,因為拆息波動性較大,在加息周期慣常地早於P上升。例如在對上一次加息周期,2018年期間拆息已顯著上揚,而銀行最優惠利率(P)於9月前未有上調,當年7月份1個月拆息平均已達1.8%,H按息達3.05%(以當時H按息H+1.25%計),而當時H按之封頂息率普遍低至2.15%(P-2.85%;P:5%),即使拆息上升,H按用家大多仍以封頂息率2.15%供樓;但若果H按沒有封頂息率,供樓利息便以上述3.05%計算。

此外,市場上亦有按揭計劃是不設按揭存款相連戶口(Mortgage Link戶口),事實上,此類Mortgage Link戶口已相當普及,市場上不乏銀行可提供很好的按揭息率之餘,亦兼送Mortgage Link戶口予客戶,而本欄上期已曾談及在加息期善用此類Mortgage Link戶口可有很不錯的慳息效果,尤其對於日常有儲蓄習慣或備用資金的按揭用家,建議可選用附有Mortgage Link戶口的按揭計劃。需留意的是,現時銀行提供Mortgage Link戶口的最低貸款額要求由$70萬至$300萬不等,用家可先行比較銀行優惠。

轉走發展商一按 避免雙重加息風險

對於採用發展商高成數按揭的新盤買家,需特別留意在加息期或出現雙重加息風險,原因是是發展商按揭大多提供首兩年或首三年之低息優惠,但低息蜜月期後,第三年或第四年起之息率將跳升至P-1%至P+1%,即現為4厘至6厘,若未來P上調,息率還會進一步上升,故此這類按揭用家宜及早了解轉用銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

由發展商高成數一按轉按至銀行,意味需由8成按揭降至6成或5成按揭,除非樓價已錄得一定升幅,否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。不過,隨着「財爺PLAN」已於今年2月推出,按保計劃之樓價上限已提高至$1,920萬,而轉按之按揭成數最高可達8成,業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭,不妨先替自己的按揭物業安排估值以了解轉按貸款金額上限。

以一個案為例,買家於三年多前以$1,300萬買入一個新盤單位,選用了發展商8成一按上會,首三年按息2%,現時期滿按息跳升至P即5%,每月供款由$44,081急增至$58,500,希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值為$1,350萬,業主之按揭餘額為$923萬,若轉按至銀行申請按揭,按保放寬前的按揭成數限於5成,需補回首期差額約$248萬,難度甚高。現則可透過「財爺PLAN」申請轉按,貸款上限高達$960萬,故此業主可透過按保借足$923萬按揭餘額,完全無需補付首期差額,按揭成數由50%提高至68%。轉按後,業主現時之供樓利息由P利率(現為5%)降至全期H+1.3%(現約2.1%),每月供款利息大減58%,供樓擔子得以大大減輕。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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