「供平過租」VS「租平過供」 不單是比較供款和租金

置業家居 2022/07/30

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市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」,在息率趨升、近年租金下跌的情況下,單以月供和月租比較,物業單位「租平過供」的比例確實增多了。根據現時平均樓價及平均租金去看,以6成按揭,按息約2.5%及較多人選用的30年期計算,一個400實呎單位的月供約$14,000,租金約$11,875,數字上看是「租平過供」;年初時按息較低,約為1.5%,計及月供約$12,293,同樣是「租平過供」。事實上,現時「租平過供」的情況增加,主因是近年租金沒有跟隨樓價上升,近5年來樓價平均累升約16%,然而租金走勢呈反方向,下跌約6%。20年前租金回報率逾5%,買樓收租屬大眾目標,10年前租金回報降至3%附近水平,近年受疫情影響外來需求,平均租金回報再跌至約2.4%。

根據上述,以6成按揭、現時按息約2.5%及30年期計,單位租值的租金回報達2.85%或以上才可將「租平過供」扭轉為「供平過租」,若未來按息升至3%,單位租值的租金回報需超過3%,對比供樓才屬「供平過租」。以上只屬平均數字計算,市場上不同區域或新舊屋苑單位其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況,對於樓價上升速度較快之單位,例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑,「租平過供」的單位較多。例如九龍啟德區一個較新屋苑單位約300多呎,樓價$860萬,6成按揭月供約$20,388,租金為$15,000,數字上明顯「租平過供」;而新界粉嶺一個老牌屋苑約450呎之單位,價值$580萬,現時以6成按揭月供約$13,750,租金則達$14,000,仍屬「供平過租」。

以上僅屬計算上的參考數字,心水清的人會明白,供樓金額是隨着業主多付一點或少付一點首期而變化,例如若選用9成按揭保險上會,貸款額增大自然供樓金額亦增加,對比租樓金額亦上升;而對於買樓收租人士,在樓按措施下僅可承造5成按揭,月供金額減少但所需首期卻增加。

供樓額中 部分屬本金

租金屬於純支出,而在供樓金額中,一部分是利息支出,另一部分則屬於本金。以一個單位售價$650萬為例,承造6成按揭,30年還款期,以現時按息約2.5%計*,月供約$15,410,而此單位之每月租金為$14,300,單看月供貴過月租;但在每月供款中,利息支出實質是$8,125,餘下47%約$7,285屬本金。若純以支出作比較,上述單位現時按息支出低於租金約43%,這是以另一角度去看「供平過租」。當然,置業人士需要準備首期,亦需負擔釐印費,按月除了供樓,亦有恒常開支如差餉、地租(部分物業無需地租)及管理費。故此,供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金,而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短綫換樓計劃,以及流動資金對比資產價值等。*(為方便計算,以息率不變計,但留意現正值加息周期,按息將有變動)

租樓的好處是所需成本少,無需籌措首期及釐印費,只需預備按金及支付每月租金,租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之,租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃,亦無需承擔樓價下跌的風險,租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。不過,租住單位雖則彈性較大,但卻沒有長遠定居的保證,業主或年年加租,又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格裝修單位,而相信較多人不喜歡租樓的原因是,租金不能如買樓般可累積資產財富。租樓20年就只是淨付出租金,但供樓20年猶如儲蓄,或已供滿層樓,擁有全部業權,可將單位留給後人。

買樓一直是很多港人的目標,入市後單位可作居住用途,亦附有投資價值,當樓價向上,業主便可坐享財富升值,又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位;但當然,業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險,又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備,例如近5年來樓價有升有跌,持續出現上落波幅,但長綫而言現時樓價仍較5年前平均上升約16%。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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