「保交樓」政策 恐引發內房新風險

評論 2022/08/03

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中共中央政治局上周四(7月28日)召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作,特別是把「保交樓」作為當前經濟工作最為重要的任務之一。也就是說,如何化解「爛尾樓停貸事件」的危機,已經進入了中央決策層的日程,事件已經上升到一個政治性的群體事件,下半年肯定會緩解或平息,不再會向全國蔓延。

不過,我們應該看到,最近內地爆發的「爛尾樓停貸事件」,並在短時間內向全國蔓延,由於房地產開發商債務違約引起資金鏈斷裂,而讓所建造項目樓盤停工,無法交樓,看上去是由住房預售制度不完善所導致、是購買住房者挾持銀行停止償還按揭貸款來保護其利益,但事件問題的實質是房價出現全國性普遍下跌,而地方政府又不讓房地產開發商降價出售住房所導致,這才是問題的核心所在。

政治局會議「保交樓」 4大含義

這次中共中央政治局會議的「保交樓」,其實包含了以下幾層意思:一是要穩定房地產市場;二是堅持「只住不炒」的市場定位;三是保交樓、穩民生;四是地方政府承擔主體責任,用好政策工具。穩定當前中國的房地產市場既是最為重要的任務,也是「保交樓」的前提,而地方政府要承擔該責任。

那麼,如何來「保交樓」?據報道,國務院已經批准設立全國性房地產基金的計劃,將用於支援12家陷入流動性困難的房地產企業,以及部分地方政府新近選定的其他房地產企業。鄭州市政府推出了「保交樓」的4種「紓困模式」,如「棚改統貸統還」模式由政府平台公司接收,後期政府主導;資產大於負債的,可選擇「收併購」模式,由政府組織國家央企、金融機構對接,解決企業現金流問題;資不抵債的,可採用「破產重組」模式,由政府組織破產重組,以保證項目交付;銷售不暢、建設資金困難的,可選擇「保障性租賃住房」模式,由政府組織專項建設貸款。

可以看到,無論是鄭州市政府「統貸統還模式」,還是設立一個全國性的房地產基金,其性質也是一樣,或是央行向商業銀行發放一筆低利率的再貸款,再投向爛尾樓項目樓盤,或是以地方政府名義,向政策性銀行借貸一筆資金,把這些資金投放到停工的房地產項目讓其復工,以保證樓盤建造完成,交給購買住房者;不過,全國性房地產基金的運作商業化及法治化程度要高一些,政府「統貸統還」的資金運作則行政色彩多一些。

地方政府商業銀行 或陷債務困境

但是,兩者都存在同樣問題,就是房地產開發商獲得資金,讓項目竣工交房後,有沒有賣房收益的問題。如果有收益,房地產開發商當然可以還回所借貸的錢,但如果開發商不能再獲得收益,那麼商業銀行和地方政府給房地產開發商借貸的錢就無法償還,因為這些沒有交房的樓盤項目,都是以期房的方式預售的,開發商早已收了錢,而那些錢已經挪用了;若房地產開發商無力償還這些貸款,那麼這些錢或是爛在商業銀行的帳上,或爛在地方政府的手上。

如果這種情況出現,商業銀行不良貸款及風險自然增加;而對於地方政府來說,其向政策性銀行所借貸的資金,是通過地方政府的融資平台或城市投融資公司進行,對於債務纍纍的城市投融資公司來說,如房地產開發商不能夠歸還貸款,更會讓它們陷入嚴重的債務困境。

國家商業銀行及地方政府最期望的,是完成「保交樓」的政治任務,重建房地產市場信心,讓房地產市場穩定及重新繁榮起來。不過,「保交樓」作為一個政治任務,國有商業銀行及地方政府必須完成,也能夠通過政治工具得以完成,但無法化解房地產開發商債務違約風險,因為下半年房地產開發債務違約風險可能升到歷史高位,在「穩房價、穩地價、穩預期」政策指導下,房地產開發商無法通過房價調整機制,讓投入項目樓盤的資金回籠,而「爛尾樓事件」讓國內居民購買住房信心大挫,更是雪上加霜,使當前「保交樓」的政治任務,可能引發內地房地產市場一系列的新問題及風險。

商業銀行更謹慎 樓市難如昔

一是經過這次「爛尾樓停貸事件」之後,商業銀行不可能再把住房按揭貸款當作優質資產,即使由於地方政府的政策需要,可能會把住房首付比例、按揭貸款利率再降低,但商業銀行對這些貸款一定會比以前慎重,除非要完成政治上的要求。

不過,一旦這種政治要求嚴重影響商業銀行利潤,這些要求就會弱化;對於房地產開發商的貸款,商業銀行更是慎重。商業銀行支持力度減弱的房地產市場,要想回到以前的繁榮,幾乎是不可能的,甚至要穩定也不是易事。

二是為了減少未來再發生「爛尾樓事件」,無論是中央還是地方政府,對內地現有的住房預售制度改革勢在必行,而且目前已有不少地方政府正在行動。可以說,住房預售制度的改革同樣可能如「三條紅綫」出台後的情況一樣,是對當前內地房地產融資模式的重大改革,對房地產開發商的影響與衝擊同樣不可低估。

住房預售制度改革 將陷兩難

在新的住房預售制度下,由於受資金運行條件的限制,房地產開發商的銷售規模可能急劇下降。如這種情況出現,當然與目前地方政府出台的各種刺激住房需求增長政策是反方向的,所以新的住房預售制度改革到甚麼程度,同樣存在巨大的不確定性;如果住房預售制度改革只是做表面文章,那麼未來新一輪的「爛尾樓停貸事件」又可能發生。對此,當前地方政府肯定會陷入嚴重的兩難之中。

房產商破產 削政府土地財政

三是這次「爛尾樓停貸事件」不僅對房地產開發商造成了巨大衝擊,甚至不少房地產商在「保交樓」事件完成過程破產消失。在這種情況下,房地產開發商進入土地市場的意願會全面減弱,嚴重衝擊地方政府的土地財政。

四是這次「保交樓」事件可能會成為購買住房者一次真正清醒的洗禮,購買住房不僅不能夠成為賺錢工具,更會成為一項影響一生生活的債務負擔,意味着內地民眾「購買住房就能夠賺錢的拜物教」的終結。

如果這種情況真的發生,那麼今年以來地方政府推出的各種刺激住房需求的政策,有可能會無疾而終,上月房地產市場已經露出這種端倪。這對房地產開發商、商業銀行以及地方政府來說,都不是甚麼好事,內地房地產市場有可能會陷入這種嚴重、不確定的惡性循環之中。

無論是中央還是地方政府,對內地現有的住房預售制度改革勢在必行。(新華社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 評論‧世情

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