停貸連鎖影響 內地經濟受壓

評論 2022/08/05

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內地房地產開發商迫切地希望走出疫情帶來的困境,但近日的「停貸風波」令形勢變得更加複雜。從恒大事件開始,開發商出現一系列違約和不良貸款率上升的情況,當前問題則逐漸波及到購房者身上,而購房者是開發商目前最重要的資金來源,因此停貸事件正加劇開發商現金流方面的問題。在本文中,我們分析停貸事件對各方持份者的影響,以及令開發商難以走出困境的結構性問題。

消費情緒低迷 房屋銷售料跌3成

在經濟整體放緩的環境下,家庭收入和就業率都受到影響。截至今年6月,家庭兩年平均可支配收入增速從2021年的按年6.3%回升至8%,但始終低於2019的水平。家庭消費情緒低迷,導致房價增速放緩,房價出現下跌的城市也逐漸增加;房屋銷售額方面,盡管6月有小幅改善,但年初至今仍下跌22%,並且由於停貸事件以及消費者對房地產市場信心下跌,我們預計房屋銷售額到年底可能下降達30%(圖一)。

開發商依賴購房者的預售資金,但受監管收緊和新冠疫情影響,導致資金鏈斷裂。根據公開數據庫披露的資訊,由於房地產開發商流動性枯竭,項目平均延遲時間已達14個月。我們估計截至上周一(7月25日),停貸事件涉及達319個項目、82.1萬個單位,如果不按全國或各省的平均房價,而使用每個項目的房價計算,受影響的物業價值約為1.05萬億元;按首付比例30%計算,按揭貸款可達7,350億元,約相當於中國抵押貸款總額的2%。

停貸事件就如骨牌般,正對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。停貸涉及的項目幾乎都來自民營和/或違約的開發商,如恒大、融創和綠地等,這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀,許多公司已經出現債券違約,或正在嘗試重組。

以省份來看,河南的停貸金額最大,達到1,560億元;山西停貸的項目佔房地產銷售總額之比例最高,達到41%(由於恒大的大型項目),其次是陝西(27%)、貴州(21%)、河南(20%)。

買家傾向現樓 削開發商現金流

另一個令人擔憂的問題是,在停貸抗議涉及的項目中,其實僅有32%遠超預期的交房期限,反映購房者信心下降,並可能更加偏好現房,這對於依賴預售的開發商來說,並不是一個好兆頭。過去3年裏,住房預售比例從2017年的75%飈升至86%(圖二),加上完工面積與開工面積之比例從2016年的0.67,下降至2021年的0.5,顯示中國房地產開發商的建設周期更長,交付物業的難度更大。

房地產銷售疲弱,以及無法支付款項,可能會影響從上游建材到下游家電的供應鏈。根據廣義指標顯示,與房地產相關的活動約佔內地GDP三分之一,我們不能排除停貸事件的傳染效應,供應鏈上的企業為了生存,可能會停止供貨等。

另外,銀行在資產質量和償付能力方面,也將面臨更高風險。房地產企業的不良貸款率,已經從2019年的0.7%飈升至2021年的2.3%,今年更可能會進一步飈升至4%以上;銀行還需要承擔支援房地產業的成本,例如國務院將設立房地產基金計劃,首期將從中國建設銀行獲得500億元資金,這可能會導致建行核心一級資本比率下降0.27個百分點。

家庭偏好儲蓄 須重建消費者信心

總體而言,今次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角,我們得以窺見潛在的問題、以及金融穩定與社會穩定之間的密切聯繫,特別是房地產在家庭財富體系中佔比高達59%。內地政府將調動國家資源,確保未完工住房的妥善交付,從而避免停貸潮愈演愈烈,但停貸風波的癥結,在於購房者對開發商失去信心,難以輕易復原。

在疫情影響和監管變化下,家庭更加偏好儲蓄,而非房地產投資,根據6月一項調查顯示,即使按揭利率回到2017年的水平,也僅有16.2%的家庭預計房價會上漲、16.9%的家庭打算3個月內購房,低於2018年年中的36.5%和23%(圖三)。

政府代替民營提供房屋供應的成本難以估量,只有政府採取強而有力的措施,重建消費者信心,才有可能將浮現的冰山重新沉入水中,否則帶來的影響是系統性風險加劇,在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。

內地近日爆發「停貸風波」,對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖影響。(中新社資料圖片)

撰文 : 艾西亞(Alicia García Herrero) 法國外貿銀行亞太區首席經濟學家

欄名 : 評論‧世情

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