潛在供應增貨尾創新高 樓市整固仍健康

置業家居 2022/08/06

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上月底房屋局正式公布截至今年第二季的私人住宅潛在供應,最新的私人住宅潛在供應會按季輕微減少1,000伙,截至今年6月底,整體一手私人住宅潛在供應達9.8萬伙(以最接近的千位數計算),雖然整體潛在供應見頂回落,但比對於去年同期的9.6萬伙增加2%,較2年前的9.3萬伙顯著增加5.4%。

一手銷售上半年急滑

相信大家都會明白,最新一季潛在供應輕微減少,主要是因為過去一季受惠於疫情轉趨穩定,新盤銷售顯著上升,不過整體而言今年上半年整體一手新盤市場受第五波疫情衝擊而重創,一手新盤銷售按年仍然急速下滑,按世紀21研究部的統計,今年上半年一手新盤銷售跌至不足4,800伙,按年大幅減少四成半,新批土地增加而一手銷售減少,一手潛在供應自然增加。

事實上即使整體潛在供應出現見頂回落的情況,但整體而言未來私人住宅潛在供應仍處於高水平,按房屋局的數字,已落成而仍未售出的新盤單位達1.4萬伙,建築中而仍未售出的新盤單位亦達6.6萬伙,最後是已批出可隨時動工的新盤亦多達1.7萬伙,未來新盤供應仍處於高水平。

再者新盤潛在供應增加的同時,整體新盤貨尾同樣顯著增加,世紀21研究部,綜合一手住宅物業銷售資訊網(SRPE),現時銷售及待售中的389個新盤作統計,累積的一手樓貨尾單位總數自今年3月起自連續4個月上升,最新整體貨尾數字已顯著增加至16,320伙,再創自2013年一手新例以來的新高水平,按月再增加4.2%,較去年同期只有約1.17萬伙,過去一年總貨尾量大幅增加近四成,數字反映過去一年新盤銷售銳減,而發展商積極推盤下,令整體貨尾總數大幅增加。

發展商定價較以往審慎

因應今年上半年大量新盤陸續獲批入伙紙,上半年的新盤落成量已高達1.2萬伙,因此按已知已批出入伙紙新盤計算,自今年初開始,整體現樓貨尾量已持續高於樓花貨尾量,最新現樓貨尾已大幅增加至9,375伙,而樓花貨尾為6,945伙。

總括而言,目前樓市的情況,確實出現未來潛在供應增加的同時,新盤貨尾特別是現樓貨尾均顯著上升,不過供應增、貨尾增的情況下,發展商定價自然較以往審慎,從近日新界區的新盤大戰,發展商的定價明顯較以往吸引,不過同時間目前新盤市場亦未有出現爭相減價沽貨的情況,亦未有出現急於散貨拋售的情況,反映發展商對後市仍然審慎樂觀,樓市基調仍然健康。

筆者指未來在供應增、貨尾增的情況下,新盤市場未有爭相減價沽貨,反映發展商對後市仍然審慎樂觀,樓市基調仍然健康。(資料圖片)

撰文 : 楊永健 世紀21 Q動力總經理

欄名 : 樓市講場

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