第三季加P機會大 按息仍處低水平

置業家居 2022/08/13

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美國聯儲局於7月底議息會議公布上調聯邦基金利率0.75厘,事實上,聯儲局以打擊高通脹為首要任務已屬市場共識,美國當地通脹率升至9.1%續創40年新高,故市場已預期美國續大手加息。美國聯邦基金利率在今次加息後已達2.25%至2.5%,在以往本港加息周期,當美國聯邦基金利率升至2%水平,本港最優惠利率(P)已出現上調,那為何現時銀行對港P卻按兵不動?

銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,換言之,雖然加P可讓銀行收取高一點的按揭利息,然而另一邊廂亦因為存息同步上調而需多付一點存款利息,那麼,大型銀行的存戶數量遠比中小型銀行為多,故此大型銀行亦需顧及上調存息的成本上升壓力,加P的決定便需衡量整體資金成本。

環球貨幣寬鬆 推遲本港加P步伐

當然,香港採聯繫滙率制度,港元與美元掛鈎,原則上港息會跟隨美息走勢,但近年港P卻沒有即時跟隨美息上升,原因為何?事實上,近年在加息周期的過程,香港同樣經歷一些階段:銀行體系結餘高度充裕以及拆息處偏低水平、港息升幅未有跟足美息而導致港美息差拉闊、繼而套息活動增加令港元轉弱並觸及弱方兌換保證水平、再繼而引發銀行體系結餘收縮及推升港元拆息、拆息累升後銀行決定上調存貸息率,即是同步加P及存息。經歷以上階段亦基於近十多年,在2008年金融海嘯後美國為首採寬鬆貨幣政策以致熱錢充斥市場,令近年本港銀行體系結餘持續較以往處於高度充裕水平,去年銀行體系結餘高達$4,575億歷史高位,而2008年金融海嘯前一般僅十多億元至數十億元水平;故此環球寬鬆貨幣政策以至高水平銀行體系結餘減慢了本港加P步伐。

今年本港銀行體系結餘在上述歷程下逐步下降,美國自今年3月份開展加息期,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,其後港美息差拉闊,多次引發套息交易及金管局被動入市,促使本港銀行體系結餘由去年高位$4,575億減少至現時大約$1,260億水平,筆者預期當銀行體系結餘再進一步縮減(尤其跌至低於千億元水平),以及1個月拆息逐步邁向2厘水平,本港最優惠利率(P)已具備條件上調,相信此情況在今年第三季出現;但正如以上所述,銀行實際加P時間及幅度亦需視乎銀行衡量資金成本而定,尤以大型銀行之行動具指標性及領導作用。(過往於2018年9月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8%,港P開始上調)。

按息升至封頂位 仍屬健康水平

自2008年金融海嘯後,環球推行寬鬆貨幣政策,香港經歷十多年之超低息環境,期間平均按息僅1.8%,故一般供樓人士已長期習慣以超低按息供樓。而由於2009年以來十多年間本港最優惠利率只曾短暫上調0.125%,有些年輕準買家甚至對加息周期又或加息對供款之影響未有概念。今年進入之加息周期息率上升步伐較以往加快,令部分供樓人士開始感受供款負擔正在增加,置業人士入市決定亦轉趨審慎,用家宜假定按息之加幅先作預算及準備,以便在有需要時調節生活開支,以及較易適應加息影響。

市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時H按封頂位2.5%,加幅達1厘,以30年還款期計,每$100萬按揭額之每月供款增加約$500,加幅14.5%;若以20年還款期計,每月供款增幅約9.8%。筆者估計按息於年底仍不高於3%附近水平,在過往歷史紀錄來說仍屬低水平,過去30年平均按息約4%,而在2008年環球推出寬鬆貨幣政策前之10年平均按息達5%,對比之下,今年按息加幅相信仍屬大眾接受幅度。基於政府持續推行樓按措施及供款壓力測試,現時業主的供樓防守力較以往提高,根據數字,今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%,現時按息升至封頂位2.5%計,有關供樓負擔升至約41%,若未來按息升至3%,有關供樓負擔升至約43.5%,仍屬健康水平。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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