讓樓價逐漸下調 「保交樓」實行關鍵

評論 2022/08/17

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當前內地樓市的「保交樓」,如果作為一個政治任務,最終完成應該是沒有問題的,因為早前中共中央政治局會議明確要求,要穩定當前房地產市場,並由地方政府承擔主體責任及「保交樓」,這個任務已經下達到地方政府,地方政府只能執行及完成;在現行的制度安排下,對於大權在握的地方府官員來說,他們唯一怕就是摘其烏紗帽,所以「保交樓」作為一項政治決策,事件肯定會逐漸平息。

但是,我們應該知道,「保交樓」事件發生的緣由,並非市場一般所認為是因為金融監管部門「三條紅綫」出台,讓過度高槓桿的房地產開發商紛紛出現債務危機,從而導致開發商的資金鏈斷裂,所建造的樓盤項目停工,無法按時交房而引發購買住房者不滿,由此引發全國性群體事件。

為了平息「爛尾樓停貸事件」,中央政府只能以強制性方式要求地方政府承擔「保交樓」的責任;但實際上,在內地房地產市場20多年來的發展與繁榮過程中,不少城市出現幾個爛尾樓,是平常不過的事件,以往從來沒有由於爛尾樓引發群體性的政治事件,因為房價一直只漲不跌。只要房價只漲不跌,不僅房地產開發商可以通過樓盤銷售獲得建造項目的現金流,而且購買住房者也不會因為住房遲交造成多少經濟損失,反而房價持續大漲下,購買的住房遲交,其帳面收益還大增。在這種情況下,購買住房者怎會因為住房遲交而鬧事呢?

爛尾樓變負資產 停貸事件癥結

但在當前的情況下,購買住房者不能按時收到住房,銀行的按揭貸款卻照樣要還,在房價出現全國性普遍下跌的情況下,這些沒有按時交付的住房則成了負資產,於是購買住房者怎麼想都會覺得自己冤枉,要出來維護其權益。如果事件是一個或兩三個人出來維權,肯定是沒有多少用處,但當成為一種群體性事件時,在維穩為上的制度下,他們抗爭對其利益就得以保護,可見「爛尾樓停貸事件」的實質是房價全國性普遍下跌;事實上,事件所涉及的樓盤項目,基本上是在房價下跌比較大的城市發生,而房價下跌不多的一綫城市則很少發生。

倘房價不調整 反礙房企資金流

所以,這次中央政府「保交樓」的前提,是穩定房地產市場,而穩定房地產市場就是「三穩」(穩房價、穩地價、穩預期),核心是穩房價;也就是說,中央政府看到這次「爛尾樓停貸事件」的實質所在。現在的問題是,政府以穩房價作為「保交樓」的前提條件,在現有房價不調整的情況下「保交樓」,這是地方政府的上上策,這些「爛尾樓」樓盤的購買者也願意接受;但對於持有這些「爛尾樓」項目的房地產開發商來說,它們本身就負債累累,在住房市場出現嚴重過剩的情況下,如果無法通過價格機制來調整市場供求關係、無法通過賣出手中住房獲得現金流,那麼已經斷裂的資金鏈可能會更為脆弱,「爛尾樓」項目可能還會增加。

盡管地方政府及國有商業銀行籌集資金,以保證現在的「爛尾樓」項目開工,但是僅就現有「爛尾樓」項目的資金短缺而言,所能夠籌集的資金也只能是杯水車薪;如「爛尾樓」項目不斷增加,填補窟窿的資金籌集需要將會更多。也就是說,如果離開了房地產市場價格機制,盡管「保交樓」作為一項政治任務,也同樣會面臨不少障礙。

一般來說,按照市場法則,當房地產市場的交易條件發生了巨大變化,就要通過價格機制調整市場供求關係,如此才能讓市場供求逐漸實現平衡,例如當前歐美各國的貨幣政策突然快速收緊,住房按揭貸款利率快速上升,市場的房價機制立即顯現,這不僅表現為住房的交易量急劇下降,而且房價也隨之快速下跌,美國、英國、澳洲等歐美多國許多城市的房地產市場也是如此。

20年只漲不跌 內地樓價遭扭曲

可是,中國政府則要求房價穩定的情況下調整房地產市場的供求關係,估計房地產調控政策要達到其目標並非易事,因為不僅整個房地產市場的價格會完全扭曲,而且內地房地產市場經過20多年只漲不跌的發展,絕大多數城市的房價水平已經到了不可理喻的程度,就內地各類城市現有的房價水平而言,無論是絕對價格還是相對價格,都處於世界的最高水平。根據內地經濟學者任澤平最近的研究,紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、18、12,北京、上海、廣州、深圳(北上廣深)分別為55、46、35、32;紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.5%、2.5%、2.1%,而北上廣深則分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。

內地一綫城市的絕對房價和相對房價,依然位居全球前列,全球前十大高房價城市中,中國佔一半;而且一綫城市是如此,二綫城市、三綫城市、四綫以下的城市經過2016年以來全國普遍性上漲,也是如此。去年內地城市的平均房價達每平方米16,000元,這是一個甚麼概念?這意味着內地有一半以上人口(8億以上)一年收入不足以購買一平方米住房,內地住房的相對價格水平高得無以復加。如果內地房價要穩定在這樣一個水平上,那麼住房的新需求從何而來?

讓樓市有陣痛 助持續健康發展

也有人認為,當前中國理論界對房地產認識誤區之一,就是現時內地城市人均居住面積已經達到40平方米以上,超過了不少發達國家的居住水平,所以城市住房需求已經出現了重大轉折,面臨着過剩風險;此分析認為,這個數字看上去好像不小,但仍然低於歐美發達國家,內地城市住房需求仍然存在一個無限大的市場。當然,如果居住人口包括農村居民、城市中低收入者,若他們的住房需求以廉租屋、公屋等公共性住房有支付能力的方式供給,內地住房需求肯定會有一個無限大的市場,但如果在現有的房價水平上,讓他們以商品房的方式購買,這種住房需求肯定是不存在的,甚至可說是一種幻想。

由於20多年來房價炒作到極致,內地房地產市場已經蘊藏着一系列的重大問題,任何時候房價的調整都會把其問題暴露出來;但是,如果要讓內地房地產市場回到「只住不炒」的定位上,讓房地產市場持續健康發展,就要讓房價逐漸向下調整而不是穩定,讓房價回到消費者有支付能力的水平上,讓房地產市場有陣痛,這也是「保交樓」得以完成的關鍵。

如果要讓內地房地產市場回到「只住不炒」的定位上,讓市場持續健康發展,就要讓房價逐漸向下調整。(新華社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 評論‧世情

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