加息前 捉緊轉按低息尾巴

置業家居 2022/08/20

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根據金管局住宅按揭統計調查,今年6月份轉按貸款額及宗數分別錄得131.99億元及2,898宗,按月增加27.6%及20.1%,金額及宗數連升4個月及創33個月新高。以首半年計算,金額及宗數比去年同期分別上升34%及23.2%。另外,6月份轉按佔新批出按揭宗數的比例按月上升至29%,創4個月新高,即每10宗新批出按揭有近3宗為轉按,比例不少。今年轉按數字及佔比攀升,筆者認為主要有兩類人士支撑轉按市場。

選用發展商按揭 轉按慳息

第一類為早年選用發展商按揭之人士。部分發展商在推售新盤時,會與旗下或其他財務公司合作,提供發展商一按、二按等計劃,按揭成數可高達八至九成,讓買家以較少首期入市。這些按揭計劃首數年的供款利率一般約為2.5厘附近水平,然而在首數年的「蜜月期」過後,供款利率將會急升,可增至最優惠利率P,甚至P+1至2厘水平。而2月份「波叔Plan」推出後,推動不少買家趁「蜜月期」接近屆滿時,透過轉按至銀行的方式避免捱貴息。

第二類為欲以透過轉按賺取現金回贈之人士。現時銀行所提供的現金回贈有上升趨勢,回顧去年11月銀行所提供的現金回贈最多只有0.8%,現時已升至最高1.75%,回贈金額相當可觀。假設現時轉按及貸款額為$500萬,現金回贈最高可達$8.75萬,扣除轉按時的律師費用約數千元,足可抵消約4個多月的供樓開支。

留意物業估值變化

美聯儲今年連番加息,近日部分銀行已率先調升H按的封頂息率,不排除將有其他銀行跟隨以作為加息前哨,預計本港加息周期開始後,轉按宗數將逐步減少。筆者相信在加息前夕,仍會有部分客戶趕及最後低息尾班車轉按,考慮轉按之人士,事前有幾點需要注意。

第一,留意持有物業的估值變化。近期樓市調整壓力增加,交投量亦顯著下降,銀行對物業估價的取態或較以往審慎。特別是由發展商按揭轉按至銀行的業主,若轉按時遇上銀行估價不足,貸款額相應下調,業主或要動用後備資金抬錢上會。第二,比較新造及原有按揭計劃的息率及封頂位水平,如新造按揭的息率較高,則要衡量現金回贈能否抵消其利息開支。第三,申請轉按時,銀行需要重新對業主進行入息審查,業主要確保其財務狀況穩健,並可通過壓力測試。

美國今年連番加息,本港年內料亦會加息,如想趕及低息尾班車轉按,筆者提醒考慮相關人士有3大注意事項。

撰文 : 曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁

欄名 : 樓市講場

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