H按鎖息上調的影響

置業家居 2022/08/27

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在拆息反覆上升,多家銀行上調新造H按的鎖息位。情況與一般理解的「加息」不同,因為舊有客戶的按息不會因而增加。但銀行上調新批H按鎖息利率,長遠來說對整體大市都有影響。

新批按息上升 明顯影響壓測

幾家大銀行上調新批H按鎖息,計算P減之後,新批H按鎖息會由2.5厘上調至2.75厘,市場普遍估計其他銀行會跟隨。申請H按時,供款與入息比率以鎖息位為準,H按鎖息上升,代表申請人需要更高收入以通過壓測。以月入$4萬,還款期30年計,按息為2.5厘時,可通過壓測,借入的按揭上限為$4,226,922,月供$16,702。當按息為2.75厘時,可借入上限為$4,112,597元,月供為$16,789。可借入樓按額度雖然只是下跌2.7%,看似微不足道,但由於市場估計美息上升周期未完,在拆息再隨美息上升後,銀行亦有壓力直接加P,或再調整H按的鎖息。新批按息上升對壓測的影響會愈來愈明顯。

暫時來說,H按鎖息上升,對之前借入H按的借款人沒有直接影響—只要P不加,近一兩年借用H按的借款人,還款利率會維持在2.5厘左右。但中長綫而言,持續十多年的超低息、資金充斥、銀行以優惠條件爭取貸款客戶的環境已改變。香港人在低息期養成的「過罰息期就轉按賺回贈」習慣可能難以持續。

新按利率較高 轉按誘因降

未來可能出現的大趨勢是新批按揭對應於既有按揭的利率上升,借款人在考慮轉按時,可能要面對新按利率較舊按高,回贈亦相對收窄的新常態,轉按的誘因下跌。過去幾年香港業主一方面以低至1、2厘的低利率供樓,罰息期後轉按再賺回贈,而且新舊按利率並無差異的好日子快將過去。

當然,利率上升,不一定代表樓價下跌;香港人口雖然減少,但中高收入家庭增幅仍高於每年私樓落成量。防疫入境限制如進一步放寬,來自內地的新移民及專才數量可望迅速填補人口。而一般銀行按揭借款人為賺回贈轉按的誘因下跌,但每年新盤發展商一、二按借款人、以至更普遍的加按套現申請,都會為按市提供基本的轉按需求。轉按的數量可能減少,但仍會是按市的重要部分。

市場資金開始收緊,銀行難以再用優惠條件爭取貸款客戶。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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