有樓有資產但無入息 按揭套現有法

置業家居 2022/09/10

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根據統計,本港逾六成業主的住屋已沒有按揭需要償還,數字反映甚高比例的業主持有現契物業資產,那麼,其實他們都有着將磚頭轉化為活錢的機遇。

現契物業可直接套現25%

市場上有些銀行可提供一個簡易的磚頭套現方式,若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款),銀行可依據現時物業估值向業主直借25%作為資金,而當中借款人毋須提交入息證明。以持有一個$1,200萬現契樓為例,銀行可憑磚頭估值直接批出高達$300萬按揭套現金額。例如一些50多歲已退休及供滿樓的業主,自身或家人突有資金需要,但因欠缺入息證明,而未有想過申請貸款,他其實是可以憑着磚頭價值套現資金。

再以一個案為例,陳先生的女兒有供樓能力,但欠缺足夠資金作為首期,陳先生希望幫助女兒置業卻又不欲動用退休儲備,向按揭顧問了解後,陳生以持有價值$1,500萬之現契物業向銀行直借25%套現$375萬流動資金,協助女兒置業,女兒成功買入一個$800萬之單位,上述資金足夠支付承造六成按揭的首期及印花稅開支。

若然業主可提供多一點資產證明,銀行更可向業主直借高達物業估值40%之貸款。舉例,上述陳生自身亦有儲備資金並持有藍籌股票,他可再向銀行出示相等於物業估值15%之資產證明包括現金存款$150萬及等值於$94萬之藍籌股票(股票一般需打8折計),他便可憑價值$1,500萬之現契物業向銀行直借高達40%之貸款,套現金額提高至$600萬。

但留意,雖然業主無需提交入息證明,若有其他負債仍需扣減可借貸款額;業主向銀行貸款便得每月供樓,故需留意是否有足夠還款能力。不同銀行對於此類貸款的年齡上限不盡相同,有銀行要求申請人需為65歲以下,亦有銀行可接納較年長一點的申請人。

以資產申按揭 成數達四成

那麼,若有資產但無入息證明,買樓做按揭又是否可行?銀行審批按揭一般是評估借款人的供款能力,借款人需提交入息證明作依據;市場上亦有另一款按揭審批方式是依據借款人的資產水平作評估。根據現行樓按措施,以資產水平基礎申請按揭,按揭成數高達四成。銀行普遍會以資產淨值作為審批基礎,資產淨值(net assets)指持有或可接納之資產總值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。

可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等,銀行之間計算資產淨值的方式未必相同,當中以現金及股票基金類別較易計算,現金存款一般可獲100%納入資產值,而對於股票基金類別,有不少銀行同樣接納市值之100%作為資產值,但亦有銀行要求將市值打折扣計算,例如是8折或9折。至於物業或車位類別,大部分銀行只可接納有關估值之50%納入資產值,若物業仍有按揭在身,計算方法更會較複雜及嚴謹。

舉例,55歲的陳小姐已退休,剛購入一個樓價$600萬之單位,她已沒工作故未能提供入息證明,但陳小姐持有市值$300萬之股票及$300萬之現金儲蓄,沒有任何負債,銀行接納其資產淨值達$600萬,以評估資產水平方式批出四成按揭,按揭額達$240萬。然而,若以一個仍有按揭的物業作為資產值申請新買入樓宇按揭,難度則較高。首先,銀行只可計算已抵押物業價值之一半作為資產值,並需扣減按揭餘額,而扣減按揭餘額這項負債是以雙倍金額計算,假設借款人擁有一個現時估值$1,500萬之物業,尚有按揭餘額$200萬,不再添加資產證明的話,可買入新物業樓價或限於$350萬,計法是($1,500萬X 50%)–($200萬X 2),而由於新購物業已屬第二套房,按揭成數由四成降至三成,借貸額僅$105萬。銀行之間以資產水平審批按揭的方式不盡相同,用家可向按揭轉介公司了解更多詳情。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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