加息前按揭市場起暗湧

置業家居 2022/09/17

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本港加息期將至,按揭市場亦早已開始起暗湧。由今年7月中,先後已有12間銀行陸續上調拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限至2.75厘,當中一間銀行近日更第二度調升H按鎖息上限0.25厘至現時3厘。

銀行考慮資金成本 先加H按鎖息上限

若以$500萬貸款額,供款年期為30年,選用H按計劃H+1.3厘,以近期一個月HIBOR約1.9%計算,舊有客戶選用H按鎖息上限為2.5厘的按揭計劃,每月供款為$19,756,壓力測試要求為$47,316。

如新造客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃,每月供款將增加$656或3.3%至$20,412,壓力測試要求亦增加$1,315或2.8%至$48,631。如選用H按鎖息上限為3厘的按揭計劃,每月供款更會增加$1,324或6.7%至$21,080,壓力測試要求則增加$2,647或5.6%至$49,963,入市門檻及供樓負擔將顯著增加,並對新造按揭客戶有一定影響。

現時一個月銀行同業拆息(HIBOR)一直反覆上升至2厘水平左右,並超過一個月維持1.5厘以上水平,接近季結,銀行資金壓力進一步增加,相信HIBOR將進一步上升。而銀行資金成本參考指標的3個月拆息亦攀升至2.75厘水平左右,創自2008年11月4日(3.79厘)後即近14年新高,並超過7個星期維持2厘以上水平,亦反映銀行資金成本壓力進一步增加。港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場,金管局自5月份已多次接錢,體系結餘由今年6月份約$3,200億,短短兩個月,就已跌至現時約$1,250億。種種原因將加快銀行加息(P)步伐,基於資金成本考量,銀行先上調H按鎖息上限,息率趨升下可保持利潤空間。

找大型按揭中介 免走冤枉路

另一邊廂,仍有部分大型銀行為今年的按揭業務作最後衝刺,暫時未跟隨加鎖頂息率,更傳有銀行將一手新盤的H按鎖息上限變回至2.5厘,以搶攻市場份額並保持其領先地位。不過相信在銀行調升P前,銀行將隨時調升新造按揭的H按封頂位。而現時銀行取態不一,息率及優惠亦有所不同,有意置業人士如想避免行「冤枉路」,可尋找大型且專業的按揭中介協助,配對合適的銀行。另外亦要做好風險管理,預留更多首期及後備資金作日後緩衝,同時亦避免借太盡以致失預算。

本港加息期來臨前,各銀行取態不一,息率及優惠亦有所不同,有意置業人士可尋找大型且專業的按揭中介協助,配對合適的銀行。

撰文 : 曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁

欄名 : 樓市講場

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