大行P按H按差異化 P按使用率料回升

置業家居 2022/09/24

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聯儲局本周加息0.75厘,本地多家銀行亦上調最優惠利率。由於市場預期最優惠利率仍有受美息帶動上升的空間,預期短期內樓市氣氛仍會受壓。另一方面,隨拆息及最優惠利率上升,部分銀行的P按變得比H按更具優勢,P按使用比率或回升。

銀行改策略 P按息低於H按封頂

拆息及最優惠利率上升,自然會帶動浮息按揭產品利率上升,非個別借款人可以左右。至於定息按揭產品,由於新批定息按揭利率較P按及H按產品為高(9月底前申請10年期定息按揭,利率為3.5厘),估計市佔率會維持極低水平。放在一般置業人士眼前的選項,可能只是在新買賣或轉按時,選用P按或H按較為有利。

過去同一銀行提供的H按及P按,H按的鎖息上限(Capped Rate),一般與同一銀行的P按相同,例如H按利率是「H+1.3%,封頂利率P-2.5%」,而同一銀行的P按也是P-2.5%。在類似的情況下,如果回贈、罰息等條件也一樣,借款人基本上不必多想,應該直接選擇H按,因為在兩個計息基準以低者為準,最差的情況也只是用封頂息率供樓,而利率等同於P按。

加息周期長 選P按屬合理選擇

不過,近期部分銀行調整策略,出現新批P按的利率略低於H按鎖息上限的情況,例如H按利率是「H+1.3%,封頂利率P-2.25%」,但P按利率是P-2.4%,即P按息率略低於H按,加上市場預期加息周期會維持一段較長時間。假設加息周期及之後的相對高息平原期持續至2023年底,選用P按,還款利率便起碼會持續一年多。萬一之後美息(及受其帶動的港元拆息)回落,H+再低於P-2.4%,距離2年罰息期的時間也不長,借款人可視乎情況再部署轉按(拆息回落的話,反映市場資金充裕、銀行需要以更多優惠吸引借款人)。此種情況下,除非借款人預期美息(及受其帶動的港元拆息)會很快回落,令H+1.3%低於P-2.4%一段較長時間,否則選用P按會是較合理的選擇。

在此情況下,預期未來數月新批按揭中,使用P按的比例會輕微增加(7月份新批按揭中,只有1%為P按),可能回升至雙位數。

當然,要留意的是,不同銀行各有各的市場策略,部分銀行H按封頂利率仍等同P按利率,借款人在決定選用哪家銀行的樓按時,宜先詳細比較,再作決定。

聯儲局本周加息0.75厘,本港多家銀行亦上調最優惠利率,其中滙豐上調最優惠利率(P)0.125厘,由5厘調升至5.125厘。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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