倡短期政策刺激交投 穩樓市前景

評論 2022/09/29

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在經濟不景的陰霾下,特首李家超日前正式宣布「開關」,進一步放寬抵港檢疫要求至「0+3」,抵港者毋須再在檢疫酒店檢疫,市面一片喜氣洋洋;投資銀行高盛雖同意此舉有助保持香港競爭力,但亦指出本港樓價今年以來已回落8%、成交亦減少24%,寫字樓空置率更高達9.6%,且受移民潮及美國加息影響,認為本港樓市前景未容樂觀。

近日「港樓跌4成」論受社會熱議,今年來本港樓市雖然交投淡薄,但亦未有如2003年「沙士」疫症般的斷崖式下跌,若只說樓價和對香港房屋的需求,筆者長遠是仍然看好的;反而在短期內較令人擔心的,是今年住宅買賣成交量急劇減少,若情況持續下去,或會影響港樓流通性。流通性可以是一個結構性問題,若處理不好,甚至比一些純粹周期性的樓價大小波幅更危險。

港樓交易量持續縮 削流通性

作為資產類別,香港樓之所以過去數十年有價有市、全球最貴,除了受惠於本港快速的經濟發展,也因為長期供不應求,導致物業資產的流動性高:當很多人想買香港房屋、要賣出很容易時,大家也會更樂於「貴買」,因為預期將來容易「貴賣」;久而久之,純粹從樓價而言,香港樓的「流通性」便有了一個良性循環,情況就如上市公司股份可簡易買賣,因此上市地位本身理論上已比「流通性較低」的非上市公司值錢。

可是,如果港樓的交易量長期下降、實質「流通性」變差,那港樓還有沒有以前那麼值錢?這是一個重要問題,比剎那間的樓價升跌,更影響香港樓市的長遠發展。

港樓需求固然強勁,有人亦有錢,但這些需求並非「從石頭爆出來」,買家在置業前本來也有居所,只是可能居住環境不太理想;而且本港住屋問題多年來仍未得到解決,年輕中產都捱慣了,就不再急於一時三刻置業,亦積累了怨氣和社會不穩的風險。

所以,今年樓價稍跌未能導致成交量相應上升,其實是「內出血」式的緩慢跌勢:買家覺得再等下去價錢會更便宜,同時持續的跌勢又令買家對後市更缺信心,不利成交;而賣家亦因為主要是「收成期」人士,自然也不急於主動減價,更怕貿然減價會影響自己和家人持有其他物業的估值,雙方爭持不下,形成目前「陣地戰」對峙悶局。

「陣地戰」持績 恐損長遠估值

筆者以往曾撰文提到,港人置業率長期維持在50%的「結界」內,難以增加亦不會大減,而「50%結界」對當局擬定房屋政策的困難,在於無論樓價升或跌,理論上也會令同樣數量的港人受害,難以進行「休克療法」式大幅改革,沒完沒了,以致雖然長期而言大家都有共同利益,但政府內部對短期房屋買賣的政策,意見也是很難一致。

在國際形勢而言,日前美國聯儲局明言,在可見將來將會持續加息,預計要2024年才有機會開始減息「復常」,而港幣與美元的聯繫滙率,是維持本港長期穩定的定海神針,代價則是香港終須跟隨美國的貨幣政策,不利市民置業。若目前港樓買賣雙方對峙的「陣地戰」局面曠持日久,影響政府稅收尚算事小,港樓實質流通性下降令長遠估值下跌則更事大。

改革千里之行 始於激活樓市

當港樓長期有價無市,以致人心虛怯,會愈來愈容易發生「人踩人」恐慌性拋售,令香港樓市「一夜回到解放前」;而且現時人口老化趨勢持續,倘若真出現恐慌性拋售,當局往後想恢復疫前的太平盛世只會更加困難,甚至未來20年內都恐怕不會再有機會回到2018年時的繁榮景氣。

既如是,特區政府目前當務之急,其實是要推出促進增加樓市成交量的臨時措施。最簡單來說,例如仿效年初財政司司長陳茂波推出的「立法臨時禁止追租」措施,提供有限時性(如6個月)的首置印花稅優惠,鼓勵在「陣地戰」中的對峙雙方,特別是在港擁有多棟物業、但已離港的「收成期」賣家,與一般以自用為主的首置買家,在限時內一人讓一步,盡快完成交易,即時增加香港樓市交投量,以確保港樓「流通性」的長遠價值不變。

箇中的道理,其實也與美聯儲加息類似。美國通脹是因外在的戰爭和油價引起,但美國政府無權決定國際油價,內部能調控的也就只有美元,而且房屋在美國的重要性不及香港,所以美國政府向樓市「開刀」抵銷通脹的阻力較小;同理,香港是外向型經濟,特區政府無權決定美元滙價和息率,真正能調控的就只有香港樓市,所以盡管有百萬個天馬行空的長遠利民政策倡議,改革的千里之行,始終還是要始於激活樓市。

就社會政策而言,現時香港「開關」,逐步恢復日常經濟活動,也是要盡快用政策手段「騰籠換鳥」,早日促已退休或移民的「收成期」人士,將房產轉售予本地年輕人以及已決志留港長期發展的外來才俊,用簡易的短期政策措施,調動社會資源解決社會問題,確保香港長遠繁榮穩定。

若目前港樓買賣雙方對峙的「陣地戰」局面曠持日久,影響政府稅收尚算事小,港樓實質流通性下降令長遠估值下跌則更事大。(資料圖片)

撰文 : 劉國匡 時事評論員

欄名 : 評論

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