加息溫和兼放寬壓測 按揭入息要求不升反跌

置業家居 2022/10/08

分享:

分享:

美國聯儲局自今年3月開展加息周期,剛於9月下旬公布再加息0.75厘,年內息率加幅已達3厘。隨着美息持續上升,反映銀行資金成本及與樓按相關的1個月港元拆息於9月份升至2.6%逾兩年半新高,與最優惠利率(P)息差已收窄至2.4厘,過往H/P息差收窄至低於3厘已具條件加P,結果銀行公布上調最優惠利率(P)0.125厘,較市場預期之0.25厘來得溫和。加P後之市場按息介乎2.625%至2.875%,以平均按揭額約$500萬為例,以0.125厘之加幅計,二手物業按息低至2.725%,30年還款期之每月供款增加$329至$20,346,加幅1.7%。

按息年底料處約3厘 仍屬低水平

香港採聯繫滙率制度,港元與美元掛鈎,原則上港息會跟隨美息走勢,今年美息已上升3厘,為何港P現時僅上升0.125厘?近十多年之環球寬鬆貨幣政策以致本港高水平銀行體系結餘減慢了本港加P步伐,在對上一次息率調整周期,港P沒有跟足美息加幅及減幅,故此在美國加息初期港P未具條件上調,而是港元拆息率先上升,而拆息累積一定升幅後港P才有上調壓力。

雖然本港銀行結餘已由去年$4,575億歷史高位回落至現時約$1,250億,但仍屬於充裕水平,以致加息初期P加幅仍然溫和。然而,參考2004至2006年加息周期,追加P情況曾經出現,當年2005年5月初美國加息0.25%,當時港P在3月加息後未有再即時跟隨,但1個月拆息在5月初之1.8%逐步升至5月23日達3%水平,銀行追加P達0.5厘。今年美國為應對高通脹問題,餘下議息期仍較大機會繼續加息,年內港美息差將再拉闊促使銀行結餘進一步下降及拆息將進一步上升,港P有機會再次上調,預料今年港P加幅不多於0.5厘,年底按息將處於約3厘或附近低水平,在過往歷史仍屬低水平,對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度;過往30年平均按息約4%,寬鬆貨幣政策QE年代前即2008年前之十年平均按息為5%。

留意息率變化 計算自身還款能力

由於香港經歷逾10年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往快,令部分置業人士入市決定趨審慎。然而,港息加幅較預期溫和,加上金管局日前公布放寬按揭「壓力測試」,連同政府放寬入境限制,為市場增添利好因素。金管局已將按揭「壓力測試」的假定息率升幅由3厘降至2厘,適時按照市場變化作出調整。按揭供款壓力測試的推出主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力,多年來有效降低信貸風險,但由於香港已進入加息周期,按息已有所上升,加上市場預期是次加息周期或於明年見頂,相信港息累計加幅不會跟足美息,故此將壓測假定升幅調減至2厘已為供樓人士提供足夠防守力,亦已可保障銀行信貸風險不會增加,令措施更貼市;相信有助置業人士在加息期作好預算及準備,避免在按息上升時引致買家入市難度增加,對樓市起正面調節作用。

壓力測試放寬前,若屬於首套房按揭及自用物業人士,計法以目前按息假定升3厘後,供款佔入息比率不超於60%;現時放寬壓測後,上述計法之按息假定升幅降至2厘。以較多人選用之30年還款期計,放寬壓力測試要求後,通過壓測的最低月入降低約11%,以平均按揭額約$500萬為例,通過壓測的最低月入由$47,971降至$42,845,降低$5,126,入市門檻即時降低;另外,以每月入息$10,000計,可借按揭額增加高達約$12.5萬,以家庭入息$40,000為例,可獲批之按揭額增加約$50萬,以承造六成按揭、30年期計,樓價選擇可由約$695萬提高至$778萬。

壓力測試放寬前,以二手物業市場按息2.725%計,銀行會以加3厘後之5.725厘計算壓測,現時放寬調整後則以4.725厘計算壓測,當未來按息續升,例如升至3%水平,供款壓力測試便會調整至5厘計算,故此用家需留意息率之變化,當息率上升,用家需相應地加上加息幅度去計算自身還款能力。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版