港宜出招激活交投 助樓市軟着陸

行政長官李家超上任後首份施政報告，將於本月19日發表。據了解，有多個政黨都倡議置業政策「減辣」，李家超日前亦表示，原則上同意政府可修改現行政策，鼓勵外地專才在港置業，冀望能刺激今年來異常淡靜的香港樓市。

樓市對港經濟 具特殊重要性

香港各大政黨智庫每年都進行研究，提出眾多政策建議，近年風氣主要是「派糖」，筆者過去曾撰文指出，政府開支要以「投資」講求將來回報、政策改變要以「坐莊」心態，以創造和改善市場環境「做大個餅」作為思想導航，而香港作為自由港、外向型經濟，主力行業如金融、物流、航運等，皆是「酒肉穿腸過」，惟有樓市是真正能在本地留下來的資產和價值，所以在政策倡議上有較大重要性。

例如近日美國加息，美滙指數強勁，港元與美元掛鈎，本應跟隨美國有大筆資本流入，但結果竟然是流出，原因之一就是香港加息時要顧及樓市，正如美國以及其他大陸國家因地方大，樓市對經濟不及香港般重要，但對交通和油價則高度依賴；值得注意的是，美國政府對本國石油供求的可控性，比特區政府對香港樓市的可控性還要低，所以特區政府要做宏觀調控，其實已相對容易。

港樓有價有市 流通性相對可控

這些年來香港樓價一直冠絕全球，有價有市，升值背後原因可分為3部分：第一是房屋建築物本身的質量，即用料、大小、設計等；第二是地段，即基建、交通、公共服務的便捷等，這方面香港本來都屬世界第一，但自疫情「封關」後，國際交通的便捷度大打折扣，未知何時恢復；第三就是筆者上周撰文提到的資產「流通性」，即以前港樓有價有市、容易出售，所以是全球公認的一流資產，「容易出售」這點本身已很值錢，多人肯「貴買」因為他們相信港樓有需要時也容易「貴賣」，數年前香港樓市被指過熱時，特區政府推出的「辣招」，便主要是針對第三部分作調控。

問題是今年以來，香港樓市交投淡薄，即不止上述第二部分的價值受影響，連第三部分的「流通性」亦正受嚴重打擊。可幸的是，相比美國政府對石油供應的可調控程度，特區政府對港樓「流通量」的可控性較高，所以若當局要振興樓市，第一步就是要在即將發表的施政報告中，盡快推出刺激成交量的即時短期性措施；當交投恢復活躍，長遠樓價自然能穩定下來。

外來專才「減辣」 遠水難救近火

現時社會上被廣泛討論的政策改革，仍然停留於境外專才留港長期發展「減辣」的稅務寬免，這些倡議的背後意圖當然是好，但始終力度不足，遠水難救近火。首先，境外專才遠道而來，做事也必深思熟慮，沒在香港居住一段長時間、甚至成家立室，是很難輕易作出於本港置業這個昂貴決定。

要是我們只用銷售員心態推銷，若有人響應政府呼籲高價接貨然後「坐艇」，他們回鄉後或國際上「說香港故事」時，說到了買香港樓成為負資產的黑歷史，對香港樓市的長遠發展也是有害無利。

再者，在港經營多年、甚至已差不多有本港永久性居民資格的外來專才，其住屋和財產情況其實與本地青年相若：首先現時在港已有居所，更因不用與家人同住，居住環境可能比本地青年更好，更無迫切性在短期內高價買樓，與本地潛在買家其實沒有分別。

因此，外來專才「減辣」雖然是一個正確的思考方向，但相信實際對增加港樓成交量的作用輕微，而且要運作成熟，最快也要等數年，到時香港樓市的流通性已連續低迷幾年，買家和銀行對港樓「流通性」的展望還有沒有現時般樂觀就很難說。

所以，在即將發表的施政報告中，與其用不同小修小補「派糖」式政策增加銷售，不如認清現實，為今年以內以及預計明年將會持續的跌勢作好準備，用政策手段先促進成交量，別拘泥於一時三刻的樓價跌勢；只要交投夠活躍，樓市能達致軟着陸，疫情結束後回穩和反彈便可期。

速推「限時」稅務優惠 吸購買力

筆者上周撰文提出的「首置印花稅限時優惠」，無論政策是針對本地首置還是外來專才，重點是要「限時」，類似百貨公司限時清貨大特價的概念，最後還要注意國際樓市：疫後各國均開放邊境，搶有生產力的年輕移民，在房地產市場而言，即會有更多地方的房地產被納入香港買家的考慮範圍，而這些發達國家一般都比香港更接近美國資本市場，相對香港而言較不在乎樓價下跌，而更在乎交通、油價上升，甚至可以樓價下跌作為社會維穩工具。

若「首置印花稅限時優惠」未能盡快推出，香港購買力轉購外國（如英國）樓，但購買量又未足以扶持當地樓價，國際樓價繼續下跌，一大班有購買力的本港中產成為負資產，到香港政策推出，想回來也沒有資金，外來專才的購買力又未到位，到時導致香港樓市「人踩人」式斷崖下跌，麻煩就大了。

▲ 港府應為今年內以及預計明年將會持續的樓市跌勢作好準備，以政策手段先促進成交量，達致軟着陸，疫情結束後回穩和反彈便可期。（資料圖片）