設專責部門統籌 加快鄉郊地發展

評論 2022/10/15

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行政長官李家超將於下周三(19日)發表任內第一份施政報告。今屆特區政府「每日解決一個問題」,秉持實事求是、碎步前進的策略,一洗頹風,而解決土地問題始終是首要任務。過去數年,政府和民間其實已上下一心,在現有的框架下全速尋覓並開發土地,下一步則要開拓新維度思考問題,從根本增加香港長遠的土地供應。

現時香港有一半人口住在港島及九龍、另一半住在新界,而將來開發土地則理所當然地集中在新界;未來本港大部分人口也將會住在新界,假以時日,數目將超越港島和九龍的市區人口,所以若再以市區的角度,投射新城市的規劃和管理方法到新界,便會顯得「離地」。

「新界版」市建局 增規劃效率

提出改革建議前,需要先檢視新界鄉郊地權的現況。根據土地供應專責小組2017年的資料顯示,目前全港法定規劃圖則上,約有700個地帶劃為鄉村式發展,覆蓋642條認可鄉村,面積達3,380公頃,其中相當部分為已建小型屋宇間的空隙或通道、斜坡、其他零碎或形狀不規則地塊,發展密度亦低。

若以「新界視覺」為起點作分析,要加快現行規劃的效率,當局或許需要一個專責部門或小組統籌,例如根據城鄉土地規劃工作細節上的具體差異,另行設立類似「新界版」市區重建局的專責部門,在確保尊重私人產權的前提下,統籌新界鄉村改造事宜。

自2000年初,大灣區多個內地城市已啟動「舊城改造」,至今已積累了豐富經驗,具體例子有廣州獵德村、崙頭村、琶洲村、深圳蔡屋圍等。根據《大灣區城市更新白皮書 (02020) 》的數據顯示,截至2020年底,廣州一年公開招標改造的項目數量已達58個,改建的面積超過4,600公頃。

此外,內地地方政府有不少專責統籌鄉郊地區發展的先例可供援引,例如深圳市的「漁農村」,便是以「政府主導,市場運作」的模式,經政府部門由上而下引導協商後,引入私人市場力量投資和發展,提升發展效率,縮短改劃時間。

移山填海造地貴 改劃農地更可取

香港過往也有公私營合作的成功例子,1970年代中期發展沙田新市鎮,填海、地盤平整等,由私人企業投標參與,工程完成後,大多數土地轉交政府作公共房屋及基建發展之用,其餘土地則交由發展商興建私人屋苑。公私營合作的精神,在於政府有效倡導企業的效率,解決社會共同面對的問題。

當年移山填海造地成本不菲,以目前特區政府財政狀況,加上人口老化、產業轉營等挑戰,用上同樣的發展策略,未必是最合乎成本效益的方法;從現實角度考慮,今屆特區政府應該認真考慮如何善用逾千公頃的私人農地,以及由新界原居民的祖堂所持有之逾2,000公頃土地。

況且,在發展速度上,公私營合作一定比動用《收回土地條例》好,因可省卻收地過程中在法律爭議及賠償糾紛所花的時間。

根據特區政府估算,香港未來30年所需要的土地高達4,800公頃,假設已落實或已規劃的發展項目都能按照預期完成,到2046年本港仍欠缺至少1,200公頃土地。以上提到現成的大量鄉郊土地,是近在眼前、可以加快改造以解決問題的資源。

不論是公共行政管轄區範圍、現時人口和經濟活動密度、以至是水文地理的結構等,香港的情況也是比較特殊,過去開發的困難,在於往往難以直接參考外國經驗,要走上適合自己的道路;而在實際操作層面,則因過去每個項目都要「走自己的路」摸着石頭過河,很多時候規劃得太長遠,很容易因政府換屆而不了了之。

土地改劃「KPI化」 壓縮目標時間

一河之隔的深圳,在過去40年也已成為高度發展的一流世界級都會,再回頭看今日的新界,若我們在政策大方向上已同意,將來是要以新界為香港的新中心,新界的地積比就沒理由要比港島或九龍低。很多拋出來已一段時間、執行也容易,但涉及很多條文要修改的想法,例如將目前規劃作鄉村式發展用(Village Type Development zone,V-zone)的用地,若配套條件合適便興建多層「丁廈」之構想,現今也應該集中火力加快研究和推展。

今屆特區政府若要提升規劃造地的效率,在內部改組而言,執行層面上其實可考慮「KPI化」土地改劃的工作進度,例如將大型項目的規劃程序壓縮到10年,即兩屆政府任期內,而中型項目更要壓縮到5年,即一屆政府任期內完成,如此負責執行的技術官僚看到項目的明確起點和終點,自然會有推動力跟上更快、更高效率的規劃路綫。

移山填海造地成本不菲,觀乎目前港府財政狀況,當局應該認真考慮如何善用新界大量鄉郊土地。(資料圖片)

撰文 : 劉國匡 時事評論員

欄名 : 評論

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