「三箭齊發」組合拳 內房可復甦嗎?

評論 2022/10/18

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可以說,到上月底為止,一直困擾中國經濟穩增長的房地產市場,根本就沒有走出至暗時刻,不僅意味着今年以來政府推出五花八門的房地產救市政策基本失效,老本天書已經唱不響,也意味國務院推出的一籃子經濟穩增長政策大打折扣,今年中國經濟增長要達到年初的規劃,存在較大困難。

樓市仍低迷 影響穩增長政策

從最近公布的一系列數據來看,截至上月底,住房銷售金額下降趨勢還在繼續,並沒有多少改善。無論是TOP100房地產企業,還是全國的房地產市場,住房銷售金額下跌幅度都在30%以上。盡管有媒體報道指,部分房地產企業上月銷售業績開始好轉(例如碧桂園),但70%以上房地產企業的年增長業績還在惡化,特別是那些陷入債務危機的房企,其年業績增長下降嚴重性更是不可復加;而且,第三季以來的住房銷售金額按年下降幅度收窄,或出現些微弱勢復甦,可能更多是比較基數效應所致。

另外,中國房地產指數研究院本月初發布的《百城價格指數報告》亦顯示,無論是新房還是二手房,房價下跌趨勢在第三季並沒有改變,百城新建住房價格累計下跌的城市有62個,比第二季增加7個;二手房價格累計下跌的城市有73個,比第二季增加13個。從年初以來,哈爾濱、昆明、南寧等20個城市新建住房和二手房的價格,各季度累計都呈現下跌趨勢。

各地土地拍賣市場 熱度降

中國土地市場的情況同樣不容樂觀,截至上月底,已有包括北京等11個城市完成第三輪集中土地拍賣,但各個城市的土地拍賣市場熱度下滑,土地拍賣的出讓金溢價最高也只是6%,多數土地拍賣以底價成交甚至流拍,反映房地產企業對未來市場信心還是處於低迷狀態。

正因為當前中國房地產市場如此嚴峻,在十一黃金周之前,中國金融監管部門直接宣布,中國房地產金融化、泡沫化的整頓基本結束,反映房地產的信貸政策將出現重大調整,比如要求6大國有商業銀行加大對房地產市場信貸的力度;而且,相關部門在24小時內發布支持購買住房的重磅政策,形成「三箭齊發」組合拳,包括下調首套住房公積金貸款利率0.15個百分點、明年底前居民換購住房可享受個稅退稅優惠、房價連續3個月按年下降的城市首套住房按揭貸款利率下限有望下調至4.1%等。

可以說,這套「組合拳」救市政策之目的十分明顯,就是希望令陷於困境中的房地產市場復甦;無論是住房公積金貸款利率,還是商業銀行按揭利率,都已經降至歷史最低點,可以說,住房貸款利率下降是刺激住房需求擴張的利器,再加上換購住房的退稅政策,更是會讓購房貸款利率下降政策效應如虎添翼。

在平常的房地產市場形勢下,特別是在市場向上繁榮時期,這套「組合拳」政策效應肯定會是震撼性的,例如在2009年,就是因為住房按揭貸款利率急劇下降,強烈刺激了中國居民湧入房地產市場,讓當年房地產市場銷售出現爆炸式的增長,年增長幅度達80%。

不過,當前房地產市場形勢發生巨大變化,市場預期出現根本性逆轉,因為從去年下半年以來,以房地產企業的債務危機為導火綫,中國絕大多數城市的房地產市場都開始向下調整,這種調整在今年更是特別明顯,這不僅在於房地產開發投資、住房銷售急劇下降、庫存急劇增加,而且出現了房價全國性的普遍下跌。

「爛尾樓停貸」事件 強化逆轉預期

由於房價下跌,整個房地產市場預期逆轉,從而引發了7月「爛尾樓停貸」事件爆發,盡管內地政府通過政治方式,防止事件進一步蔓延,但是停貸事件進一步強化了正在逆轉的預期,這就是第三季樓市銷售僅錄得些微弱勢復甦的原因所在。

當前的樓市重磅「組合拳」,就是在這樣的背景下出台的,要特別強調的是,按揭貸款利率突破下限的條件,是該城市的房價必須在6至8月按年連續下降的,而且購買者只能是首套住房,可見政策制定者用心良苦,既想要刺激住房需求快速擴張,但限定在住房消費性需求上,又要防止市場再度炒作。

不過,當房價出現普遍下跌、市場預期逆轉的情況下,住房投資炒作者基本上已退出,房地產市場開始逐漸轉為以消費為主導的市場。消費性住房市場與劃一性的住房投資市場(購買住房之後都是為了賣出)有很大不同,因為消費者住房購買的支付能力是多層次的,住房需求的釋放只能是一個漸進的過程,而需求釋放程度既取決於信貸和財政政策的優惠力度,也取決於房價下跌幅度;住房政策的優惠力度愈大、房價下跌幅度愈大,住房消費需求的釋放程度就愈大。

房價跌與釋放需求博弈 主宰政策

如果僅是住房政策的優惠力度加大,房價卻在住房優惠政策實施後或保持既有水平,或是反而再上行,那麼釋放住房消費需求的政策效果肯定是有限的;但是,房價下跌又可能引發購買住房者進一步觀望,從而使住房需求釋放程度減慢,進一步引發房價下跌等惡性循環。因此,在這場博弈中,3大重磅政策的效果如何,是相當不確定的。

當前政府的房地產政策,仍以「三穩」(穩房價、穩地價、穩預期)為基準,還是以傳統思維方式,希望房價穩定或不下跌的情況下,用強力的購買優惠政策刺激住房消費需求釋放。這當然會讓那些支付能力較高的住房消費需求釋放出來,但這些需求肯定是十分有限的,因為這些優惠政策能夠節省的購買住房成本,與本金相比是微不足道的,而且在這個消費支付能力水平以下的居民,還是無支付能力進入市場。所以,在3大重磅政策的刺激下,當前中國樓市能否復甦,就取決於房價向下調整及居民住房消費需求釋放之間如何博弈,其政策效應如何是相當不確定的。

內地相關部門早前推出支持購買住房的重磅政策,希望令內房市場復甦。(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 評論

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