未來10年私樓短期落成增 長遠供應減

政府長遠房屋策略督導委員會，每年年底均發表長遠房屋策略的周年進度報告，有關報告是政府會每年更新長遠房屋需求推算，換言之是每年公布最新政府估算未來10年的房屋需求，作為未來10年公私營房屋的建屋需求，而最新發表的2022年周年進度報告，推算未來10年（2023-24至2032-33年度）總房屋供應目標是42.1萬伙，數字跟去年的估算一樣。

不過如果跟5年前的估算比較，原來於2017年的周年進度報告，當時估算未來10年房屋需求是46萬伙，換言之過去5年間，市場對長遠房屋需求減少約8.5%，經過2019年社運事件、3年來的疫症以至近年的移民潮影響，未來10年的長遠房屋需求以至建屋目標，自然會因應市況變化而減少。而自2018年起長遠房屋策略已將公私營房屋的比例更改為七三之比，換言之未來10年公營房屋的需求為30.1伙，而私營房屋需求為12.9萬伙。

政府已覓得足夠土地

此外最新的周年進度報告，與5年前的進度報告比對，最大分別在於當年政府是坦言能否物色足夠土地以達至供應目標是面對挑戰，不過最新的報告所用的字眼已明顯不同，在公營房屋的供應上，政府覆述早前施政報告所列明，政府已覓得足夠土地，在未來10年提供約36萬伙公營房屋，比起30.1萬伙公營房屋的需求還要多。

至於未來10年的私營房屋供應，報告中的表達政府亦充滿信心，政府會爭取於未來5年，準備好通過賣地及鐵路物業發展，會為市場提供足以興建不少於7.2萬伙的私人住宅供應，再加上市區重建的項目及其他私人發展項目（包括透過補地價更改土地用途及舊樓重建部分），相信足以滿足「長策」估算的需求。

發展商將調節建屋步伐

不過如果按報告的數字來看，未來10年私人住宅供應，將會繼續出現「短加長減」的現象，如果按未來10年私人房屋供應12.9萬伙計算，平均每年只需1.29萬伙；而按差餉物業估價署的估算，今年私人住宅落成量達22,851伙，明年落成量亦達至21,848伙，但如果未來5年私人住宅供應是7.2萬伙，平均每年供應將會減至14,400伙，按這樣推算，在2027年之後，平均每年私人住宅供應或許會降至1萬伙的水平。

當然樓市的走向不斷在變，發展商亦會因應市況調節建屋步伐，因此要估算5年後的私人住宅供應，基本上已經接近不可能，10年後的私人住宅供應推算向來只屬於參考作用，不過從現市況來看，相信未來5至10年私人住宅供應確實會出現「短加長減」的現象。

▲ 根據長策會最新的周年進度報告，未來5至10年私人住宅供應會出現「短加長減」的現象。