批地創新思維 打造「港版矽谷」

評論 2022/11/25

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創新科技是激活香港經濟高質量發展的重要引擎。國家在《十四五規劃綱要》提出,加快粵港澳大灣區形成國際創新科技中心,並明確支持香港建設創新科技中心,國家主席習近平出席香港特別行政區成立25周年活動時,亦撥冗參觀香港科學園,進一步突顯中央對香港創新科技發展的重視。

特區政府亦明白到,培育人才、吸引海外投資以及把科研成果走出世界,對於創科產業能否蓬勃起來、做出成績至為重要。因此,行政長官李家超任內首份《施政報告》提出了一系列相應措施招商引資,壯大創科人才庫,對接國家戰略,同時鞏固香港的國際化優勢,並且運用科技提升市民的生活質素。

筆者作為一名測量師,將於本文聚焦討論「新田科技城」3個主要區域的規劃,闡述政府透過土地規劃扶植創科產業所作出的貢獻,亦會建議如何於批地過程運用創新思維,發揮新田科技城的功能和效益。

新田科技城 3大主要規劃

新田科技城以構建「港版矽谷」為目標,主要分為港深創新及科技園、新田/落馬洲發展樞紐和周邊潛在發展用地3個區域。

一、港深創新及科技園

港深創新及科技園簡稱「創科園」,土地面積約87公頃,位於現時落馬洲口岸的東北面,即「落馬洲河套區」,與深圳一河之隔,園區以發展世界級的知識樞紐及創科中心為願景,將優先發展醫療科技、大數據及人工智能、機械人、新材料、微電子、金融科技等6大領域。創科園的城市規劃大綱草圖已經面世,給予園區極大彈性,可興建高等教育設施、研發人才住宿及員工宿舍、酒店、寫字樓等。

創科園整體落成後,預料可提供120萬平方米總面積及52,000個就業機會;與此同時,深圳市政府於創科園以北、深圳河彼岸正興建佔地300公頃的深圳科創園區。

一河兩岸的園區,是「深港科技創新合作區」的重要組成部分,由香港特區政府和深圳市政府合作推進和發展。「一區兩園」的實現,將有助深港兩地優勢互補,產生極大的協同效應,促進大灣區創科產業發展,把香港和內地的科研產品走出世界。

為了培育創科人才及扶植創科企業,科技園公司於其深圳分園設立大灣區創科飛躍學院(GBA InnoAcademy)及大灣區創科快綫(GBA InnoExpress),為中港兩地的創科人才提供資源中心、培訓樞紐以及交流平台3個重要功能的服務,並且為區內的創科企業提供業務發展及投資配對支援服務,發揮香港「引進來」、「走出去」的角色。

交通配套方面,香港的北環綫鐵路項目工程預計於2027至2034年分階段竣工。北環綫主綫將於本屆政府任期內動工,政府亦正積極推進北環綫支綫經創科園接入深圳新皇崗口岸的工作,落成後將會以一地兩檢方式便利兩地市民往返,另外亦會興建跨越深圳河的橋樑,連接創科園及新皇崗口岸。

二、新田/落馬洲發展樞紐

第二個區域是新田/落馬洲發展樞紐,位於現時新田區向東移、直至洲頭及古洞北新發展區,規劃土地面積約320公頃。其可行性研究於2019年展開,擬提供住宅、創新科技、商舖及娛樂設施等。根據有關的初步土地用途規劃,當中有關創科及經濟就業用途的土地將佔地57公頃,另外預留10公頃作混合發展、30公頃作住宅用途、8公頃作物流用途。此樞紐包含不少棕地作業的場地,初步土地用途公布後引起不少回響,預料政府未來的收地過程將面對不少挑戰。

三、潛在發展用地

第三個區域統稱為「潛在發展用地」,是指新田以北一帶、直至落馬洲管制站的土地,總面積約96公頃。此區域正進行初步規劃研究,未來的北環綫支綫計劃途經洲頭至創科園,直達日後的皇崗新口岸。鐵路支綫落成後,現時的落馬洲管制站及周邊土地將可以釋放出來,作其他發展。筆者建議政府於騰空的土地興建多層房屋,以重置現有村落以及現存的棕地作業。

「創新科技」這4個字,蘊含破舊立新和展望未來的意思。香港一向奉行先規劃後落實的方針,但筆者認為,現時的規劃準則、定義和土地用途,未必足以應付10年後的創新科技發展需求,建議政府以創新的手法,吸引企業來港投資,在賣地條款及過程中,要避免金錢掛帥,甚至容許企業主動向政府提出所需土地的要求,以便政府制定合適的地契條款,並歡迎其他類似的企業參與其後的投標程序。

市場主導發展 吸企業投資

政府在城市規劃上亦不要故步自封,而是應該給予各個地塊極大的彈性,讓企業有足夠空間及發揮前瞻性,建造他們的創科基地,建設一個具包容性、多樣化的社區,讓員工和周邊居民能夠在這個區域工作、生活、遊玩,最重要讓企業得到合理的投資回報。

一、顧及租戶需要訂立3種租賃年期

土地經過規劃後會推出市場,創科園由科學園的附屬公司所擁有,定必會參考現今數碼港及科學園以市值租金掛鈎的方式進行招租。考慮到創科園將有120萬平方米樓面供應,筆者建議政府應充分考慮租戶的需要,把其租賃年期分為3個類別:第一,分層單位租期應該為10年或以上;第二,如企業租賃整棟大樓,租期應該為20年或以上;第三,如企業承租一幅土地自建廠房,租期應該為30年或以上,而且應該設立分紅機制,讓企業有足夠時間建立基地及進行研究。

二、放棄金錢掛帥側重於生態鏈的建成

至於新田/落馬洲發展樞紐,由於整個範圍日後經政府收地後將成為官地,筆者認為政府應摒棄過往以金錢掛帥制定賣地條款的方式,相反過來由市場向政府反映他們對土地的需求。有意購地的市場持份者必須提交申請,闡述相關商業投資計劃、員工數目、創科項目、世界市場分析、能否有助一帶園區建成生態鏈、所需土地面積和規劃等。

業界曾經表示,科研產品能否在世界市場競爭,其中一個重點就是落戶企業必須建成生態鏈,做到有研發、有製造、有銷售,方能取得成功。因此,政府批地的關注點,應側重於申請落戶的企業對整體科研行業能否產生協同效應,做到百花齊放,推進香港經濟,而地價理應是最後的考慮點。

三、給予充足的自由度實現企業的創科計劃

批地過程亦必須考慮企業的需要,例如鼓勵企業建設員工宿舍,以解決員工、尤其是外來人才的住屋需要,好讓他們安居樂業。在本港發展初期,不少進駐香港的企業如太古船塢、巴士公司等,都設有員工宿舍,這並不稀奇,只是需要在規劃上配合方能成事。至於土地面積,政府亦應該給予申請企業自由度,讓他們度身訂造科研基地所含的元素,使他們的計劃得以落實。

筆者希望上述的創新模式,可吸引具實力及潛力的企業提交申請,成為主力租戶。由於基建及配套已經到位,亦有土地,創科發展也得到國家政策支持,只要在城市規劃上給予企業極大的彈性落實它們的計劃,筆者有信心香港必定能在未來10年內,於新田一帶成功建造一個創新科技城,與深圳的科創園區產生協同效應。

鞏固優勢搶人才 多元發展

最新一份《施政報告》積極提出「搶人才」、「搶企業」、推動創科發展及促進香港融入國家大局等方案,這是筆者以及社會各界所樂見。筆者衷心希望政府可推出更大膽及更多各方面的政策,以解決香港現階段創科人才不足的問題,例如豁免專才、優才在香港置業的辣稅,而非要求他們成為香港永久居民後才可申請退還額外印花稅,並且重新審視內地人才須放棄內地戶籍才可領取香港永久居民身份證的安排,吸引他們在香港落地生根。

香港目前尚有一些優勢,例如語言、法律制度、普通法、國際視野、健全的銀行體制、融資渠道、貨幣流通、精簡的稅務制度及完善的知識產權保障制度等,可以輔助國家將科研產品走出去;然而,這些優勢並非永恆,香港不能一直裹足不前,我們必須守好這個橋頭堡,鞏固傳統優勢,扶植創科產業,把握一國兩制下「一區兩園」的機遇,加強與內地的長期合作,將大家的科研成果走出世界,與其他企業一爭長短。

本人熱切期待香港從單一的金融中心,蛻變成金融及創科中心,推動經濟多元化發展,提升競爭力。正如國家主席習近平今年訪港時寄語香港「行而不輟,未來可期」,只要堅持不懈,香港的未來就必定充滿希望。

新田科技城以構建「港版矽谷」為目標,主要分為港深創新及科技園、新田/落馬洲發展樞紐和周邊潛在發展用地3個區域。(資料圖片)

撰文 : 陳致馨 萊坊測量師行有限公司專業服務董事總經理、香港測量師學會資深專業會員、英國皇家特許測量師學會資深會員

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