新居屋按揭的選擇困難

過去多年，一手居屋的買家在申請按揭時，都只可選用銀行的P按；今年新一期的居屋，房委會終於容許買家選用H按。但新政策生不逢時，港元拆息上升，令H按吸引力大減，借款人在H按、P按之間取捨時，可能會出現選擇困難。

准用H按措施生不逢時

過去十多年，大部分時間新批H按的利率都低於P按，兩者差距可逾1厘；加上銀行有為H按提供等同P按利率的封頂利率，結果H按的市佔率長期領先，近幾年新批樓按中，九成以上為H按。少數例外是一手（及二手未補地價）的居屋買家，受限於房委會的條文，他們只可申請銀行的P按，出現「受資助置業人士反要付較高按息」的情況。直至今年初，房委會檢討規定，才決定今年的新居屋買家可選用H按。

但措施生不逢時，今年港元拆息受美息帶動上升，升幅遠急於銀行最優惠利率。結果所有新批H按都轉用以P為準的封頂位計息，變相H按的慳息效果暫時消失。此外，部分銀行調整了H按及P按的計劃條件，同一家銀行的P按利率，會比H按的封頂位略低。換言之，樓按申請人選用H按，現時要付較高的利率（當然，如果未來拆息向下，H按轉會H+計息，按息便「可能」較P按為低）。一手居屋向此些銀行申請按揭，便要在「現時按息較高，但未來按息可能減幅較大」的H按，及「現時按息較低，但拆息回落，按息也不變」的P按之間選擇。

銀行有壓力調高封頂息

不過，「H按封頂高於P按利率」暫時只是個別銀行取態，目前仍有銀行為一手居屋提供全期按息H加1.3%，而封頂息率低至P減2.5%（P為5.375%）的計劃，實際按息即2.875%，按息甚至稍低於現時為二手樓提供，最低息的P按（2.975%）。

要留意的是，市場預期美息仍處於上升階段，港元拆息及最優惠利率料會被帶動上升。過去大半年港元拆息升幅遠大於最優惠利率，H按觸及封頂位，代表銀行按揭業務收入減少；此亦是過去一段時間，多家銀行上調新批H按封頂位的原因。如果情況持續，現時少數H按封頂等同P按的銀行，估計也有壓力上調封頂利率，令H按相對於P按「無得輸」的年代正式告終。

▲ 房委會決定今年的新居屋買家可選用H按，惟現時拆息高企，措施可謂生不逢時。