重構置業階梯 港青向上流動關鍵

評論 2022/12/07

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青年住屋問題被不少人視為香港深層次矛盾爆發的其中一條導火綫。過去20年,樓價屢創新高,不斷蠶食青年的薪金升幅,令他們的置業能力大幅倒退,遠不如上幾個世代。

國家主席習近平來港出席回歸慶典時,就重點關注青年面臨學業、就業、創業、置業的「四業」困難,並指出為青年成長成才創造更多機會。

特首李家超在施政報告中也有提出支援青年住屋需要的措施,包括在未來推出更多「首置」項目,以及擴大青年宿舍計劃等。我們樂見社會各界對青年住屋給予更多關注,並認為近年社會流動性滑落,正是青年置業問題在過去被忽略的結果。

有樓無樓差異拉闊 不利社會安定

若大多數青年繼續無法登上置業階梯,新一代港人將無從分享到經濟發展的成果,「有樓者」和「無樓者」的社經差異將被進一步拉闊,貧富差距加劇,不利於維持社會的安定。

我們從各年的人口普查報告中,了解大學學歷青年在25至29歲時的收入情況,推算他們在樓價較低的新界地區購買一呎甲類單位(面積不大於430呎)的相應收入比例。我們發現,2016年時,收入最高的一成人月入約為3.7萬元,以此收入水平推算,購買單位一呎約佔月入四分一,購買一個單位最多相當於9年收入總和,尚屬可以負擔的範圍。

盡管如此,這些精英的置業能力已經不如2001年,當時一呎只佔月入8%。

其餘大部分畢業生,置業能力的倒退幅度更為嚴重。位處中位數的一般畢業生,2016年月入約為1.9萬元,平均需要動用近半月薪才能買到一呎,可見普通畢業生在私樓市場的置業能力,相當捉襟見肘,只能選擇申購居屋;相比之下,2001年時,他們只需動用月薪約15%就可以買到一呎。

高學歷青年輪公屋 陷惡性循環

至於收入最低百分之十的畢業生,2016年月入約有1.1萬元,平均需要花費月薪約80%才能買到一呎;相比之下,2001年時,他們只需動用約四分一月薪,就可以買到一呎。這群畢業生收入水平跌入一人家庭申請公屋的入息限額之內,換句話說,這批大學生的購買力從可以負擔私樓,跌落至與公屋輪候資格相約的水平。

由此可見,大量中低收入的大學畢業生,已因樓價攀升而被擠出了私樓市場,只能輪候公屋或申購居屋。

立法會秘書處資料研究組數據顯示,30歲以上年齡群組的公屋申請數目,由2011年的29,000人,上升至2018年的58,000人,飈升一倍;同時,申請人中愈來愈多高學歷青年加入輪候大軍,在30歲以下申請者中,2018年有多達47%具備高等教育或以上學歷,遠高於2012年的27%。

至於居屋方面,申請者中同樣出現了大量單身青年,以今年的居屋申請數據為例,一人申請者佔全部申請者比例近半,單計算白表申請者的話,佔比則是高達6成。

但是,在現行輪候機制下,單身年輕申請人獲配房屋的機會極微。青年無法解決自身的住屋問題,往往會導致他們推遲或打消結婚成家和生兒育女的計劃;然而,他們正是由於未能組織家庭,只能以一人家庭身份輪候或申購公營房屋,輪候困難而且過程漫長,深陷惡性循環,長久之下對本港人口結構十分不利。

善用現有資源 灑下「及時雨」

學術界已經有不少研究指出,房地產是人民最普遍用以儲存財富的途徑,而在香港,是否擁有房產則已經成為了區分階層的界限。有研究指出,香港低收入家庭子女長大後成為低收入人士的機率,是一般青少年的雙倍;如果父母沒有房產,子女成為低收入人士的機率,更是猛增至6倍,由此可見擁有房產對下一代實現向上流動的重要性。

青年置業問題是過去樓價大升的產物,也是能激發大量社會問題的計時炸彈,治本之策當然離不開大力提供更多公營及資助房屋新供應;惟覓地建屋需時,難成青年住屋的「及時雨」,因此我們建議特區政府,應充分利用現有房屋資源,一步步重構斷裂的置業階梯,其中居屋是構成置業階梯的關鍵。

開放白居二市場 解置業難題

目前「白表居屋第二市場計劃」(白居二)的單位,總存量達到86萬,惟一直受困於出售和購買資格的限制,令交易困難和疏落;若能更有效善用,將能解決不少青年的置業難題。

我們建議特區政府就中低收入青年的置業需求,全面開放居屋二手市場,令更多符合白表資格的青年,可以免補地價購入居屋,避免大量高學歷青年輪候公屋的不理想情況;至於較高收入的一群,當局則應提供稅務和首期上的幫助,鼓勵其在私人市場置業。

特首任內首份發表的施政報告,對外初步展示了務實作風,我們相信特區政府有能力協助青年,一步步重登置業階梯,長遠達到消減社會財富差距,實現全民安居樂業。

目前「白居二」的單位總存量達到86萬,惟一直受困於出售和購買資格的限制,令交易困難和疏落,若能更有效善用,將能解決不少青年的置業難題。(資料圖片)

撰文 : 葉文祺 團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管
趙恆 團結香港基金助理研究員

欄名 : 評論

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