按息上調後用家如何部署？轉按仍吸引？

近月港元拆息上揚，加上定存息競爭持續激烈，反映銀行整體資金成本上漲，銀行先後上調新造按息紓緩息差壓力。銀行調整息率步伐不一，促使市場上按息及優惠差距擴闊，用家選擇按揭計劃應如何部署？

現時H按及P按新批按息主要介乎3.375%至3.625%不等（個別低至3.125%），個別銀行按息則調整至逾4%，換言之銀行之間按息差幅達半厘，個別差幅逾1厘，用家如想爭取低息優惠便需要比較銀行之間提供的按息，又或透過按揭轉介公司申請及選擇有機會批出最佳按息的銀行。現時來說，可批出尾班車至抵按息的銀行自必然較多用家選擇申請，但要注意的是，尤其對於中小型銀行來說，短時間接獲較多按揭申請或導致審批「塞車」，若果成交期較短，甚至有機會未必可趕及批出個案，用家需留意了解銀行情況，應同步向其他一些銀行申請按揭較穩陣。

準買家宜半年前申請按揭

事實上，大型銀行調整具指標性作用，其他銀行亦有機會陸續上調新造按息，為了把握低息尾班車，接近上會期的新盤買家可加快步伐申請按揭，尤其是市場上部分銀行特別為一手新盤用家提供審批有效期之優惠，批出個案後有效期長達180天，期內之按息優惠、估價及審批結果維持生效，故此用家可提早於半年前便可申請上會。

對於有「塞車」狀況及已設定短期優惠期限的銀行，用家在申請按揭時宜預早準備好所需入息證明文件，提交按揭申請時同步交妥文件，更有利於加快批出按揭；事實上，很多時延誤按揭流程的原因亦在於銀行未收妥文件啟動審批程序。現時因應不同銀行、一、二手物業、及不同調整步伐和寬限期令銀行之間的按息差距擴大，用家可因應申請的按揭額及物業類別比較適合自己的計劃。

既然銀行已接連上調新造按息，例如由P-2.5%調整至P-2.25%（有關P現為5.625%），按揭計劃之實際息率便由3.125%上升至3.375%；換言之，若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓，照道理不會希望轉按，因為息率較高、利息支出較多。然而，即使轉按誘因減少的時期，市場上仍始終有一定之轉按需求，轉按登記仍佔市場逾兩成至三成，原因何在？

轉按現金回贈為近年新高

市場上有着不同的轉按需求，當中包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商一按，又或轉走財務公司高息樓按，另外是轉按兼物業套現、甩走擔保人、延長還款期等，亦有一項誘因越見普及，當銀行提供吸引力大的按揭回贈，按揭用家或會透過轉按賺取可觀的回贈作為資金運用。

事實上，今年銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。雖然銀行已陸續上調新申請的按揭息率，但如上述仍有個別銀行可提供調整前之按息優惠尾班車，實際按息低至3.125%（以H按封頂息P-2.75%計），與一些業主現有供樓息率一致，而銀行提供的可觀現金回贈高達貸款額的2.1%，以$500萬按揭額為例，當業主成功轉按後，按息及每月供款不變的情況下，扣除轉按律師費支出約$8,000後，仍可賺得高達$97,000銀行回贈金額。

用家只要仔細計計數，或會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更着數。同樣以$500萬按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125%升至3.225%（由H按封頂息P-2.5%轉為P-2.4%；P現為5.625%），利息雖上升0.1厘，但每年利息只是多出約$5,000，轉按後銀行回贈卻高達$10.5萬，扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息約$1萬（$9,908）後，仍賺得高達$8.7萬回贈金額。當然，按揭供樓可長達30年，而並非罰息期之兩年，但由於兩年後罰息期已過，大有機會可再轉按又或作其他安排，善於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈，即使兩年後未可轉按，有關回贈金額其實已可再抵銷逾17年的利息差幅，期內用家很大機會已成功再轉按又或另作其他安排如換樓。