兔年樓市4大變數

虎年樓市出現明顯調整，踏入兔年，小業主都希望樓市回穩；但今年樓市能否擺脫虎年的下調趨勢，仍要看幾個重大因素。

按息見頂消除買家疑慮

第一大變數自然是按息。下周美國聯儲局會進行2023年第一次議息，現時市場主流意見是美息在首季仍將上調，但幅度會比過去收窄。首季兩次議息，較可能每次只會上調利息各0.25厘，往後視乎當地通脹情況，加息周期便可能告終。多項數據，例如美國30年定息按揭利率、本地定期存款利率等在近日均有輕微下跌，都反映市場預期加息期將告終。如果美息一如預期，在再上調共0.5厘後見頂，港元最優惠利率可能在今季稍微上升，甚至維持不變。

加息期完結，並不代表本地按息會在年內明顯下調，預期本地按息較可能在美息見頂後橫行一段較長時間。對大市來說，如確認利率見頂，會是消除了一項不確定因素，利好重建買家入市信心，估計年內成交量可由谷底回升。

第二個影響樓市的因素是疫後經濟表現。以旅遊業而言，香港與內地恢復通關，但來港旅客似乎不如預期——港澳同於8日起實施免檢疫通關，香港日均旅客人數僅維持2至3萬人水平，而澳門則是保持4至6萬人水平。就內地客人數來說，香港日均只有約1萬人，不足澳門一半。

由於仍有多種辣稅、加上傳言內地加緊控制資金外流，無論多少內地客來港，應該都不會對本地樓市帶來重大刺激。不過，旅遊業如順利復甦，可刺激本地零售，帶來更多就業機會，間接利好樓市。雖然今年開局似乎未見驚喜，但預期內地及香港在稍後如可取消過境前進行核酸檢測的安排，料入境旅客數字會慢慢恢復至疫情前水平。

高端專才來港帶動租賃需求

第三項左右樓市的是人口因素。近年移民潮出現，多多少少令樓市需求下跌。不過，港府新推的專才入境計劃的初步反應似乎甚為理想。高端人才通行證計劃推出首兩個星期，接獲5,300宗申請，已處理約4,000宗，逾九成獲批。此類專才應該不會來港即置業，但料會為租賃市場帶來龐大需求，間接支持樓市。

最後一個影響樓市的重大因素是發展商的推盤策略。去年一手成交量只略高於9,000個，較之前的「正常」水平減少四成；相對而言，市場可銷售的貨尾、新盤累積，預期發展商在年內需要維持較吸引的定價開盤—在市場開始復甦、加息預期消退的情況下，可望刺激購買力入市。預期年內樓市，較可能出現成交量回升、成交價持平的趨勢。

▲ 兔年伊始，疫情減退，中港通關料旅客慢慢恢復至疫情前水平，可刺激本地零售，間接利好樓市。