解構醫管局員工置業貸款

配合政府挽留人才方針，醫管局於去年底推出全新版本的員工置業貸款計劃，據悉計劃反應不俗，預計將於今年6月起陸續發出原則上批准書（AIP），市場預期可為樓市添加一批購買力，這個計劃的吸引力是甚麼呢？用家需要注意哪些地方？

年利率補貼上限達3%實際按息低至1%

醫管局員工置業貸款計劃的亮點是息率優惠及高成數按揭配套，幫助員工上車置業又或轉按慳息，計劃當中，醫管局為員工貸款補貼上限3%之年利率，實際按息可低至1%，明顯低於市場按息現主要為3.5%；計劃設有貸款額上限為48倍基本月薪或$600萬（以低者為準），員工可再向指定銀行申請按揭貸款，員工置業貸款及銀行按揭總額可高達樓價的90%，換句話說，員工可透過這個貸款計劃獲得高達9成低息按揭，當中無需支付按揭保費。

低至1%按息固然吸引，但用家需留意按息計算方法，以了解當息率升跌時對於供款負擔的變化。醫管局員工貸款的按息由當局釐定，當息率不高於4厘時，因有當局補貼3厘利息，員工只需支付1厘按息，當息率高於4厘，員工便需支付有關按息與3厘利率的息差。以當局文件提出的例子看看，例子指出按息為HIBOR+1.55%，鎖息上限以最優惠利率P現為6%計算，以近期1個月HIBOR（5月10日）回升至約4.16%計，按息為5.71%，減去補貼之3%年利率，員工需付的實際按息便是2.71%。

假設一位月薪約$14萬的醫生由申請按保轉為使用員工貸款，購買一個價值$1,000萬之單位，以月薪48倍計及$600萬貸款額上限計，他可借足$600萬員工貸款，再配合高達$300萬銀行按揭，合共高達9成按揭，除了可節省數十萬元按揭保費，以上結合員工貸款及銀行按揭的平均按息現為2.98%，低於市場按息約3.5%。這是以員工貸款佔比較大的效果。若果這位醫生希望按照自己入息水平「盡借」9成按揭，他可購買高達$1,500萬單位，向銀行申請5成按揭共$750萬，再配合$600萬員工貸款，貸款額合共高達$1,350萬，按揭成數達9成，高於按保計劃可造之貸款額上限$960萬（按揭成數64%）；但基於銀行按揭佔比較大，結合員工貸款及銀行按揭的平均按息約為3.15%。

按揭年期上限20年 月供金額較大

留意，雖然醫管局員工貸款的按息較低，但由於按揭年期上限為20年，較銀行按揭可長達30年為短，故此有關月供金額會較大；員工貸款加上銀行按揭的每月總供樓金額有可能還比一般按揭多一點，故此員工應先行計算自身供款能力是否足夠。例如月薪$60,000的醫護人員購買一個$650萬單位，申請員工貸款高達48倍月薪共$288萬，另申請銀行按揭$297萬，總貸款額高達9成按揭共$585萬，按照上述提及例子HIBOR+1.55%減3%按息補貼以及銀行按息約3.5%計算，合共月供約$28,894，多於可長達30年還款期之一般銀行按揭月供約$26,269，但由於按息較低，按揭利息支出則減少11%。

上述提及員工貸款的年期上限為20年，當中亦視乎員工是否已接近退休年齡再作計算，事實上，銀行按揭亦視乎借款人年齡及物業樓齡去衡量按揭年期是否可批足30年。由於推出醫管局員工置業貸款計劃的原意是希望挽留人才，故此當中含有聘用期承諾不少於5年，違反承諾將會收取約2%貸款額的行政費用。有關計劃原則上是希望協助員工可擁有自住物業，故此物業作為自住用途是基本條件，而準備透過此計劃換樓又或轉按慳息員工亦可同步申請，但轉按不可涉及套現。

預計醫管局員工置業貸款的原則上批准書會於6月發出，有效期為6個月，故此員工可留意時限選擇心儀單位及提交申請。目前有關計劃之銀行按揭貸款由兩家指定銀行提供，員工亦可透過夥拍兩家銀行的按揭轉介公司提交按揭申請及代為跟進按揭，費用全免。