政策宜撑首置 助青年上車促成交

日前國際貨幣基金發表報告，指去年香港住宅樓價較2021年9月高位，已回落約16%，今年初則略有回升。從銀行貸款穩定性的角度，現有「辣招」已有效緩減風險，但隨着按揭貸款利率上升，樓價或將進一步受壓，到時供樓負擔和「負財富效應」可能會影響私人消費。當然，以上只計算了香港財報上的數字，但「納米樓問題」、特首李家超提到的「美好生活的嚮往」、再到大灣區以至英國置業的市場競爭和替代效應，相信並非上述研究的範圍內。

供樓負擔增 恐影響私人消費

據土地註冊處資料顯示，今年首季整體物業註冊有1.9萬宗，較去年第四季大升62%，是近期新高，當中一手及二手私人住宅共錄15,646宗註冊，較去年第四季8,980宗大幅上升約74.2%；一手公營房屋註冊量亦有1,182宗，倍增於去年第四季的數字；中原城市領先指數（CCL）亦見略有回升。但樓市的特性是交易需時較長，所以一兩個月、甚至一兩季的數字升跌，也只是技術性調整，實際情況複雜得多。

在繼續討論之前，筆者想先指出，香港社會一向對「樓價」的詞義有分歧。以教科書的常理，「市價」就是同質貨品在市場上買賣錄得的最新「成交價」，不斷根據最新的成交數據而更新；但市場上常說「成交價低市價百分之五」之類，容易令人混淆，若已在政府部門登記作實的成交價，不是此刻最新的「市價」，那甚麼才是「市價」？如果「市價」只是指業主單方面的主觀開價，現時是買家主導市場，這種定義方法還有甚麼實用意義？

唯一合理的解釋，是這種說法省略了時間點的問題，是將最新的「成交價」，即「新市價」，與「原市價」（即同質物業可能是數月甚至數年前的上一宗成交價）比較。但始終買樓與日常交易有別，香港樓市嚴格而言更不是自由市場，否則長期高企的樓價早已導致供應量噴井式增加，繼而令樓價恢復「均衡」（equilibrium）。

成交價僅技術反彈 後市難看好

說回近日樓市的小「升勢」，如上文所言，樓宇買賣是一個漫長過程，顯示的成交只是買賣完成當刻，把交易結果平面展示的一種手段。粗略計算，若把去年防疫開始放寬至今的半年時間當作一個交易期，其實樓價從2019年高位回落兩三成已是不爭的事實，而一批買家在「開關」後一輪開天殺價，較快同意減價的業主就在較早時段完成交易，形成年初「成交價」較低的現象；至於減價幅度較小的單位，就需要更多時間討價還價，稍遲才完成交易，於是形成較近期成交價格看起來「有所回升」的現象。

本港房屋供應不足已久，有能力買私樓的人，未買之前也有穩定居所，賣家通常也有一定實力，很多時候談了一輪，雙方口裏說不，但其實已摸得出一個雙方都可接受的價錢，但又未達心中理想的價錢，所以拖延着久未動手；而正因此刻市場由買家主導，若代理商能做出一個樓價回升的現象，加上可能身邊有朋輩剛趁低完成交易，羊群心理半推半就下，這波小「升勢」又可以再促成一批成交。

當然，這批買家完成交易後，市場又會再迎來下一批新買家和賣家。觀望前景，今年利淡因素確實較去年少，而利好因素卻也是沒幾個，例如香港和瑞士都被捲入地緣政治風波中，資金有所顧慮，自然減少流入，所以短中期後市也是難以看好。

倡逢淡季推首置稅惠 一石三鳥

樓價逐步回落，正正反映特區政府的樓市「辣招」行之有效，而現今主流的業主多已供滿樓，沒有2003年時大規模「負資產」的問題，所以現階段貿然「撤辣」，本港樓價過高的社會問題未解決，以前炒賣的問題又可能死灰復燃，香港實在冒不起這樣的風險，而且此刻環球資本市場仍有太多不確定性，最好是以不變應萬變；反而是近期成交量不足，不妨集中精力，想辦法協助無樓的年輕人「上車」。

以往香港樓市蓬勃，地產代理業養起不少家庭，但現時本港私樓買賣愈來愈有季節性，當局不妨考慮每逢成交淡季就提出「首置限時印花稅優惠」，由政府出手做「金牌經紀人」，以政策手段促使買賣雙方「一人讓一步」，權當是以稅務優惠為年輕人送上祝福，順便又可保地產代理就業，更可減少樓價出現斷崖式下跌的風險，可謂一石三鳥，皆大歡喜。

▲ 樓價逐步回落，正正反映當局的樓市「辣招」行之有效，現階段貿然「撤辣」，本港樓價過高的社會問題未解決，以前炒賣的問題又可能死灰復燃。（資料圖片）