按揭年期限制 影響物業投資價值

在香港買樓，按揭年期限制是一個不容忽視的重要因素。最近政府表明會以續期方式處理2047年到期的大量地契，算是解除了一個不明朗因素。但置業人士宜留意，銀行對高齡物業的按揭年期限制，可能會影響此類物業在未來的轉讓潛力。

地契自動續期消除隱憂

在香港的土地業權制度下，原則上沒有永久地權，購買物業實際上只是購買土地的指定年期使用權。理論上，在地契到期後，最終業主（即政府）可以收回土地。在實務操作上，香港政府對地權到期的物業通常會以“續期”方式處理。然而，土地使用人（及其上物業的業主）在土地續期後需要支付“地租”（現時為應課差餉租值的3%）。

根據金管局規定，香港本地住宅按揭的年期限制為30年。數年前市場曾討論，大量地契將在2047年到期，這是否會影響銀行批出30年期的按揭？實踐上，銀行對於地契在2047年到期的物業，並未有特別限制年期的處理。例如在2022年，對於地契在2027年到期的住宅，仍然批出30年還款期的按揭，業主理論上的最終還款日是2052年。然而，對於地契到期後，業權及按揭如何處理，其實是一個未知數。

直至最近，政府表明對大量在2047年到期的地契，將以刊憲方式自動續期。這一舉措正式解除了2047地契到期的不明朗問題。然而，在考慮地契之外，置業者還需留意借款人年齡和物業樓齡，因為這些因素也會影響按揭年期的長短。

高齡屋苑批按年期漸短

以樓齡為例，多數銀行有內部指引，按揭年期加上樓齡有其上限，一般為75至80年。以一家銀行內部指引，按揭年期+樓齡上限80年為例，原則上樓齡51年的物業，按揭年期上限是29年。過去，銀行對於較大規模的屋苑會有較彈性的處理，但近年有銀行開始嚴格執行以上限制。由於香港大量屋苑步入高齡階段，未來這些屋苑的買家可獲的年期可能愈來愈短。

現時購入一個樓齡40年的物業，可能不必擔心按揭年期的問題。但在考慮未來轉讓時，新買家可獲的按揭年期可能會愈來愈短—在同等借款及利率下，每月供款及入息要求會愈來愈高。置業人士在購置樓齡較高的物業時，應留意有關按揭限制可能會限制未來轉讓時的客源。隨着時間的推移，這些限制可能逐漸反映在樓價上，影響物業的投資價值。

▲ 香港大量屋苑步入高齡階段，筆者指未來這些屋苑的買家可獲的按揭年期可能愈來愈短。