物業變負資產 銀行會Call Loan？

不知由何時開始，市場有一個奇怪講法：如果你的物業成為負資產，很可能就會引發銀行Call Loan。但此些言論有着不少盲點，值得釐清。

所謂Call Loan，即貸款方收回貸款，基本上樓按、個人貸款的協議書（Facility Letter），都會列明On Demand Clause，即在銀行發信要求下，可在指定日期內收回未償還貸款。此是銀行作為貸款人的權利。簡單來說，銀行的確有權收回貸款；而且有關權利的行使，與資產價格無關。舉例你的物業市值$1,000萬，不論欠銀行的餘款是$10萬、$800萬，還是$1,500萬，銀行都有權出信收回貸款。問題是：銀行會基於甚麼理由收回貸款？

負資產Call Loan 銀行易增壞帳

很多人有一個錯誤的觀念，認為物業成為負資產，會增加銀行收回貸款的機會。但試由銀行的利益出發：假如物業市值$1,000萬，尚欠銀行$1,500萬，銀行如收回貸款，而借款人（業主）又沒能力支付，後果便是銀行收樓。不計算收樓成本，將物業拍賣，順利收回$1,000萬，銀行便出現$500萬壞帳。

如果銀行不去理會此個案，借款人一直供款，銀行一方面不會即時出現壞帳，另一方面按揭餘額亦會按月減少。在銀行的角度來說，樓按即使是負資產，只要借款人維持良好供款，根本欠缺動機去收回貸款——要業主提早還款，正常情況下等同為銀行增加壞帳。

由成本角度考慮，銀行如出於其他原因（例如說業主斷供），要收回貸款。整個程序不但費時，更牽涉眾多費用，包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。更不要說，銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤，賣價往往略低於市價，如估值$800萬的物業，成交價可能只有$700萬。

按時還款有利信貸記錄

最後是商譽理由，如果一家銀行會隨意向正常還款的借款人收回貸款，試問日後還有誰敢向他們借款？綜合以上理由，便可知道，銀行當然有權收回貸款，但除非有明確的理由，否則銀行難以下定決心行使。

事實上，最容易觸動銀行警覺的，並不是按揭抵押品是否負資產，而是借款人是否違約。例如借款人沒有準時還款，銀行都會有標準程序展開追收，當延期還款持續一段時間，銀行便會啟動正式的拍賣物業、收回貸款程序。近年另一個常見的違約程序，是借款人以自用名義申請按揭保險，其後被發現物業非自住，此情況都是違約，都會觸發銀行Call Loan。

▲ 近年樓價下滑，令負資產數目增加，但即使物業變負資產，只要按時供款，銀行是不會收回貸款的。