免保費按揭成數高達75% 高成數按揭保費降低

政府於7月7日放寬按揭後，自住用家的按揭首期門檻得以降低，樓價$1,500萬或以下物業得已回復以往沿用已久的7成按揭上限，置業人士可選擇以3成首期免保費置業，而$3,000萬或以下樓價的按揭成數亦提高至6成，無論對換樓及上車人士都有直接實質幫助。以$1,500萬物業為例，銀行按揭成數由放寬前僅5成提高至達7成，免保費之按揭金額由$750萬提高至$1,050萬，基本首期減少達$300萬。

對換樓或上車客有直接幫助

對於首置用家，又或已賣出原有居所物色新居換樓的人士，可以說免保費的按揭成數已提高至75%，而非70%，因是次放寬按揭同步提供保費特惠，按證保險公司已公布為樓價$1,500萬或以下的首置買家寬免銀行最高按揭成數以上5%受保範圍的保費，換言之，首置用家實際上可為物業承造75%按揭而無需支付按揭保險費。以往$1,500萬之單位即使透過按保，最高可造按揭金額上限僅達$960萬，即按揭成數為64%，現時用家則可以零保費承造按揭金額高達$1,125萬，按揭成數為75%。

政府放寬銀行按揭成數的同時，按揭保險計劃的適用樓價亦同步提高。透過按保計劃，8成按揭的樓價上限由$1,200萬提高至$1,500萬，而按保樓價範圍亦提高至$3,000萬，樓價$1,500萬以上至$3,000萬的按揭成數高達7成又或上限高達$1,200萬（以高者為準），大大降低了中高價物業的入市或換樓門檻。而對於9成按揭，樓價上限則維持在$1,000萬或以下不變，上車人士選擇入市的單位多以千萬元以下為主，市場上樓價千萬元以下買賣亦已佔逾8成，相信這是政府未有進一步上調9成按揭樓價上限的緣故，而上車基本首期不少於1成亦較為理想。

非首置人士保費率較高

以往按揭保險公司已一般為按保借款人提供35%保費折扣，現已將折扣後實際保費率列明於保費表上，收費比以往更清晰透明。而是次放寬按揭亦連帶調低按揭保費，對按保用家是一大喜訊。由於銀行可造按揭成數已提高至7成，以買家為$1,200萬單位申請8成按保為例，按揭保險範圍現為7成以上至8成，而非以往由5成以上至8成，所需保險範圍因而少了2成，按揭保費自然可降低。再者，上述已提及首置人士承造樓價$1,500萬或以下的按保，用家可免保費承造不高於75%按保，又或可享按揭成數5%的免保費優惠，例如上述指8成按揭保險範圍是7成以上至8成，但首置買家只需就7成半至8成保險範圍支付保費。

以首置客買入$1,200萬單位、選擇8成按保、30年還款期為例，按揭保費率由放寬前之1.83%（實質折扣後）降至1.09%，保費金額由$17.6萬減至$10.46萬，選擇一次性付款方式同樣可加借於按揭金額一併供款。按揭保險費大致上會根據按揭成數、還款年期、樓價、是否首置人士、是否已有按揭在身等因素而有所不同，現時按保計劃按上述劃分的保費表共有十個之多，用家不太容易分辨，可找銀行或按揭轉介公司協助了解實質保費率。同樣引用上述例子，若然買家並非首置人士，保費率則由1.09%上調至1.24%，若然買家並非首置人士並已有按揭在身，例如已是家人的按揭擔保人，保費率亦會上調至1.61%。（放寬按揭系列(3)）

▲ 政府放寬按揭後，樓價$1,500萬或以下物業，可以3成首期免保費入市；而$3,000萬或以下樓價的按揭成數亦提高至6成，無論對換樓及上車人士都有實質幫助。