樓價再破頂 政府怎麼辦

評論版 2013/01/30

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樓價在上周終於再創新高。根據中原地產每周樓市調查結果顯示,最新二手樓價指數錄得118.38點(見圖),較去年11月上旬的歷史高位116.81點高出1.57點,反映3個月前政府推出的兩項管理樓市需求措施(「強版」額外印花稅(Special Stamp Duty,簡稱SSD)和買家印花稅(Buyer's Stamp Duty,簡稱BSD))已完全失效了。

辣招一推再推 未解供不應求

自09年第四季至今,政府已不斷出招調控樓市以遏止樓價飈升。無奈政府的主要調控招數只是集中於管理需求期望,未能針對樓市「供不應求」的核心問題。

本月中的特首施政報告,梁振英雖然提出多項增加土地儲備的方法,好讓中長期樓市得以健康發展。然而,短期樓宇供應量卻未能大幅增加,想置業的市民和投資地產人士均認為這是利好樓市消息,所以紛紛入市。過去兩星期,一手和二手私人住宅成交量明顯上升,看來本地樓市又再次進入一個新升浪了。

上周香港大學民意網站公布的「施政報告跟進調查」結果顯示,有四成四的市民認為施政報告中的房屋政策「效用細」,認為效用是「一半半」的市民佔兩成半,只有兩成一的市民覺得是「效用大」。市民的評價,正好反映政府在調控樓市時面對的最大難題是:公眾正懷疑政府是否有能力在未來幾年內大幅增加私人樓宇供應量?

控制權旁落 勾地表盡見荒謬

要完全扭轉市民這種想法,政府需要在短期土地供應量方面下重藥。所謂的重藥不外乎是將手上的熟地大量推出市場(flood the market)。其實在勾地表上有多塊大型地皮(熟地)是可以在本月或下個月出售,只要地產發展商肯配合政府勾出這些地皮,兩至三年後市場將會有不少新增樓宇供應出現(或起碼有樓花出售),而市民對樓價持續大升的期望將會被抑壓。

但有趣的問題是,私人地產發展商會否賣這個「順水人情」給政府,盡快勾出勾地表中的大型地皮,來幫助政府遏止樓價上升呢?筆者的答案是「肯定不會」。因為從在商言商的角度來看,地產商絕對不會「倒自己的米」,以較平的價格賣樓給市民。

勾地表最荒謬之處正正是勾地的控制權是在私人地產發展商的手上,所以他們有能力控制勾地時間和勾地數量,變相是控制了土地供應量和新樓落成量。如果政府要重奪主導權,必須恢復公開拍賣土地機制,主動推出大型土地拍賣,這做法不但可以增加大量短期土地供應(影響未來幾年的新樓落成量)而且更可向市民展示政府的堅定意志,誓把本地樓市發展重新納入正軌。

另一個增加短期土地和樓宇供應的方法,是將小量公共停車場和部分被「殺校」的空置校舍改變為住宅用地。由於這涉及改變土地用途,所以要經過諮詢和城規會的批准才可以變成住宅地,但以這種相對「破格」的方法提供土地,卻可以加強市民對政府施政的信心。

推非住宅SSD 救救苦撑小商戶

現在香港面對的房地產泡沫同時影響住宅市場和非住宅市場。受去年第四季推出的「強版」SSD和BSD的影響,不少以往投資住宅市場的人士也轉戰非住宅市場。根據本地傳媒報道,去年12月的非住宅物業註冊較11月上升了近3成。有地產代理更估計,近期入市投資舖位的買家大部分為由投資住宅市場轉為投資舖位的人士。從近幾個月非住宅售價和租金全面上升的情況來看,本地的中小型企業面對的營運成本急升已令香港的營商環境響起警號。

銅鑼灣經營了42年的著名食店「利苑粥麵專家」因業主加租一倍被迫結業已是一個鐵證。香港非住宅市場的泡沫已大得連屹立42年的著名地道食府也抵受不住,以致不得不結束營業,泡沫化的影響顯然易見!

假若政府不盡快干預非住宅市場,香港的營商環境將會不斷惡化,這肯定會扼殺不少小商戶的生存空間。既然財政預算案將在2月底發表,財爺曾俊華是時候考慮引入非住宅SSD以冷卻市場的熾熱投資氣氛。如果財爺願意出手,對部分「苦撑」一段時間的小商戶和中小企業絕對是一個天大的好消息。

(作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授)

香港的營商環境不斷惡化,扼殺不少小商戶的生存空間;圖為租金飈升的銅鑼灣羅素街。(資料圖片)

撰文 : 關焯照 經濟學家

欄名 : 樓市出招

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