加稅遏舖租 落錯藥難收效

評論版 2013/03/27

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政府早前實施的印花稅措施,不單影響住宅物業市場,還影響到工商物業,包括寫字樓、工貿樓及商舖。

這些措施引來代理行的嚴厲批評,說破壞了香港的自由經濟及影響他們的生計,特別是商舖物業。但社會上最受批評的環節,其實是商舖舖租的加幅厲害,把不少傳統的零售行業扼殺。例如彌敦道、廣東道、銅鑼灣,一些傳統的店舖已關門,因為商舖的租金是以倍數上升的,小商戶根本沒辦法與大財團競爭,最後只有奢侈品商戶才能承租。如皮具店、名時裝店或金飾店。

這些奢侈品都是毛利較高,背後都是有實力的公司,甚至有些品牌更不顧價格,以天價租下店舖。如果計及成本效益,基本沒可能賺到舖租。他們之所以承租,是因有宣傳之效,把舖租當做宣傳費。因為每年訪港旅客超過4,000萬人次,其中半數以上是內地遊客,不少歐美奢侈品品牌,希望品牌能讓內地遊客認識。於是高價承租旺區商舖,開拓中國市場,換句話說,這些租金是包括了宣傳推廣的用途,不是純營運的考慮。

服務旅客舖租飈 扼殺小商戶

至於新界北區的地下商舖,本來多是服務社區的小店,但因為自由行暢旺,商店也改為對自由行的旅客服務。例如上水港鐵站附近,就有不少的藥房開設,服務自由行旅客。但當地的市民需要,似乎被忽略,原本是洗衣店、茶餐廳、文具店等小店,也因租金大升而結業,結果引起當地市民的批評。

因為商舖租金大幅上升,結果商舖價格反影了這個事實而跟着攀升,過去幾年,商舖價格大幅上漲,加上政府在2011年推出了遏抑住宅物業的措施之後,部分游資由住宅市場轉移至商舖市場,令過去幾年商舖價格大漲。

於是又聲音認為,就是這些炒風令商舖價格大升,商舖租金因而推高,繼而影響了民生。而傳統小店因抵不住貴租,結果要結業,而剩下的只有大財團的商店,產品服務昂貴。

回到問題最開端,首先商舖是不涉及居住目的的資產,所以商舖買賣不涉及業主或租戶的居住問題,而商舖的用途是營商的,租戶租不租,視乎行業能否付到租金,以及租戶的生意是否有利可圖。問題是租金大幅上升,租戶又能否承擔?

商舖的租金大幅上升,離不開供求關係。自2003年開始,大量內地自由行遊客訪港,他們有餐飲及購物需要,所以零售業有大量商機,要用街舖去營運這些業務,需求殷切,增加租金上升幅度。

以租價谷售價 寧丟空不平租

但在供應方面,卻又出現了特別情況。近年新落成的綜合物業,包括住宅及商場的物業,商場的部分,通常是不放售的。不放手的原因有兩個:

第一是發展商需要營運商場一段時間,建立了聲譽及良好租戶組合之後才考慮放售,又或者以房地產信託基金形式上市。因為商舖的價值是系於租金,如果商舖收取高昂租金,有助估值。

第二個原因是發展商打算保留商場部分收租,成為集團未來現金流的重要部分,因此大型商場通常都不會把業權分散出售。而現存的街舖,因為市區重建而陸續減少,有地產代理對筆者說,街舖的供應在近年實質是負增長的。正因為有這種現象,所以「可供出售」商舖的供應其實是少了。

在西九龍發展區內部分的商舖,有相當部分是空置的,特別是臨近圓方那邊的。究其原因是業主叫價很高,希望善價而放租。有代理友人對筆者說,這些商舖舖租的價格,普遍比市價高兩三成,而業主又不積極地放租。究其原因,就是租金回報很低。

這些商舖的租金回報率,往往只是一兩厘,只要舖價上升幾個百分點,便可抵上三兩年的租金收益。業主把舖租叫價提高兩三成,是希望有人把租金推高兩三成,因為商舖的估值系於租值,租值上升,業主便可把物業連租約用較高的價格轉讓,從而賺取差價!

一個地舖所牽涉的價值,動輒也要千萬元以上,如果旺區更可能過億,是一個純粹的資本遊戲。而過往部分炒家,會以確認人(Confirmor)方式轉讓,希望能短期獲利,方法是使用較長的成交期,希望在完成交易前,以較高的價格中途賣出,因為過往要在完成物業買賣之時,才要繳交印花稅。

但新例實施之後,只要簽訂買賣合約,也要繳付印花稅,如果以4.25%最高印花稅率來計算,短炒根本無利可圖。對於放租的業主,要兩至三年的租金收益,才能抵銷印花稅,如果舖價期間不上升,業主根本無利可圖。正因為要立刻繳付印花稅的措施,使到確認人的買賣大幅減少。

正常商舖投資活動 不應妨礙

問題是,舖租上升是純粹炒賣活動所導致的嗎?租金上升,反映了需求上升、通脹,甚至是投機炒賣性需求。而商舖本質是投資性的,所以任何措施也不應妨礙正常的商舖投資。

但實際上,近年的商舖供應(可供自讓)實質是減少,而增加的部分,主要是大型商場,業權落入領匯、房委會及個別地產發展商手上。

如果要令到租金下調,除非由供應入手,增加供應。而這些供應,是可以在市場上自由買賣,又不落在大發展商等手中的。最後的問題是,現在市民多喜歡逛商場多於逛街舖,而非商場式的街舖落成量有寥寥可數,要平穩租金對於政府來說不是易事。(文章僅代表個人立場)

筆者指出,香港商舖的租金加幅厲害,扼殺了不少傳統的零售行業。(資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監

欄名 : 樓市出招

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