高估房屋供應 置業夢仍遙遠

評論版 2015/10/27

分享:

安居樂業,為人嚮往。然而在樓價、租金不斷攀升的香港,安居變作蝸居,置業安家卻是不少市民遙遠的夢。行政長官梁振英一直強調,本港房屋問題嚴重,並強調將繼續增加樓宇供應。

貨尾重複計算 不應當新供應

現屆政府上任後多次表明要積極覓地建屋,並在去年年底訂下目標,要在10年內新增48萬個住宅單位,其中,公私營房屋比例為6:4。依此推算,2015/16至2024/25年度,公私營住宅的建屋目標分別為每年2.88萬及1.92萬個單位。

據當局8月底公布的私樓供應數字,連同貨尾、未售樓花、可隨時動工的項目,預期未來3至4年將增加8.3萬個私人住宅單位,創自2004年有紀錄以來新高。換言之,私樓年均供應量將首次突破兩萬伙,高於私營住宅10年建屋目標的年均數字。

但官方數字公布後不久,有評論質疑當局的計算方法,指私樓預測供應被人為高估。而另一邊廂,公營房屋方面,當局根據目前的覓地進度,稱10年內可興建25.4萬個新單位數目,但相比起28.8萬伙的建屋目標,仍有落差。到2025年,本港房屋供應究竟能否達標?

先說私樓供應。運輸及房屋局(運房局)每隔3個月會更新一次私人住宅一手市場的供應數字,截至今年6月底的數字顯示,當局預計未來3至4年大約可提供8.3萬個私營單位,包括5,000個「已落成樓宇但仍未售出的單位」(俗稱「貨尾」)、5.4萬個「建築中的單位(不包括已預售單位)」(即「未售樓花單位」),及2.4萬個「已批出土地並可隨時動工的項目」(下稱「隨時動工項目」)。

但中原集團創辦人施永青隨後撰文表示,只有入伙並付諸使用的樓宇單位,才可被視作真正供應。以上3項數字中,5,000個貨尾供應因去年已被納入計算,今年不應重複計算;其餘兩項則屬未落成的樓宇,難以確保能夠全部在4年內完工,並推出市場,因此實際供應量將大打折扣。

私樓「隨時動工」項目 須打折

或許有人認為,預計潛在供應量時,「隨時動工項目」應作一併考慮,因為當政府賣出住宅土地,發展商取得「開工紙」後,考慮到物料、人工成本的上升趨勢及其他因素,理應盡快施工,以減低成本。但事實反映,即使項目取得「開工紙」,亦不代表發展商會隨即動工;市場供求、樓價等眾多因素,也會影響發展商決定何時推盤。

舉例說,2011年透過政府賣地的住宅項目中,長實一幅位於中半山波老道的地皮,以及新鴻基地產的東半山司徒拔道前嶺南學院地皮,批地至今逾4年,仍然未知何時推出市場,可見未經「打折」的推算,很容易會高估供應量。

公營房屋供應量 距目標3成

按當局的統計方法,以未來4年為計,私營單位供應將按年增加逾兩萬個。不過若以較保守的方法推算,剔除「隨時動工項目」,並假設興建中但未售樓花單位全部落成,加上貨尾樓宇,實際供應量將只有5.9萬個(5,000加54,000),即按年新增約1.48萬個單位,只及當局承諾的年均增長目標(1.92萬個單位)不到8成。

若以樓宇實際落成量作為市場真正供應量,更不容輕看政府達成建屋目標的難度。金融海嘯之後,2009至2014年新落成私人樓宇單位,由0.71萬個反覆增至1.57萬個,平均每年約1萬個,但仍遠遠低於1990年代前後,動輒每年落成2萬至3萬個私人單位,亦與平均每年增加1.92萬個的目標,有一段距離。

至於公營房屋,前文提及,當局計劃10年內興建28.8萬個單位,包括20萬個公屋及約9萬個資助出售單位。但據房委會公營房屋建屋量最新數字,2015/16至2019/20年度,當局將興建7.56萬間公屋及1.76萬間資助出售單位,共計9.32萬個單位,即平均每年1.86萬個,跟目標(2.88萬)相差超過3成。政府審計署去年4月發表《規劃、建築及重建租住公屋單位》報告亦已指出,房屋署預計的公屋建屋量並不足以應付預測需求。

私樓的預計供應可能被「高估」,公營房屋供應亦怕難追目標。若建屋量無法達標,仍居於劏房、板間房、工廈等自嘲為「蟻民」的基層民眾,是否便難覓安身之所?答案關乎我們對住宅需求量的推算,以及一些難以單靠增建房屋解決的問題,需要另文討論。

香港樓價及租金不斷攀升,安居變作蝸居,置業安家是不少市民遙遠的夢。(資料圖片)

欄名 : 房策透視

機構 : 智經研究中心

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版