安居豈止缺地 還須社會流動

評論版 2015/10/30

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近日二手樓出現劈價、蝕讓個案,樓市轉勢之說甚囂塵上。

然而據差餉物業估價署數字,今年8月份整體私樓售價指數上升至305點的歷史新高,40平方米以下的細型單位更按年飈升近兩成。加上公屋輪候冊已突破28萬宗申請。私樓樓價高企,公營房屋供不應求,有人租住劏房,有人蝸居床位,耀目的鋼筋水泥背後,隱藏多少城市悲歌?

低估劏房數量 更憂結構安全

月前,政府統計處發表主題性報告《香港分間樓宇單位的住屋狀況》,首次就本港劏房問題作出詳盡的官方調查。結果顯示,全港約有8.64萬個劏房(分間樓宇單位),住戶人數約為19.55萬,即平均每戶約兩至三人;而平均人均居住面積為61.8平方呎,低於公屋的人均75平方呎。

報告發表後,有評論認為數據未能反映實況,稱統計處的調查對象為樓齡25年及以上的私人住宅或商住兩用單位(不包括村屋),意即為25年以下、工廠大廈、寮屋、村屋劏房等並不包括在調查之內。

這些未有被納入調查的劏房不能忽視。以工廈劏房為例,僅屋宇署早前的巡查行動,便發現近百間工廈單位被分間為劏房,涉及數以千計的劏房戶。計及這些漏網之魚,劏房的實際人數很可能多於官方數字。

樓價飈空間減 家庭轉買為租

倘若劏房戶人數被低估,那麼反映基層的住屋狀況,便比官方數字所反映的更為惡劣。雖然現時不少私樓、村屋、工廈單位分間出多個樓宇單位,一間變三間、四間、甚至八、九間,或令實際供應量遠超官方統計。但畢竟這些劏房單位改變了原有的建築結構,消防、衞生和樓宇安全等問題令人擔憂,其合法性亦受到質疑。

現屆政府承諾將增加房屋供應,滿足市民住屋需求,但即使平衡房屋供求,是否意味基層皆可安居?觀察過往數據,2003至2013年,本港家庭住戶數目由211.4萬增加至240.5萬,增幅為13.8%;房屋供應量則由236.1萬個單位,升12.2%至264.8萬。換言之,十年內住戶數目與住宅供應的增長趨勢相若,且單位數目始終超過住戶總數。

整體房屋供應看似充足,然而其間空置單位卻愈見減少。2003年,永久性住宅單位的空置率為10.4%,至2013年略微下降至9.2%。同期另一組數字顯示,本港租戶數目佔整體住戶的比例,由2003年39.3%上升至2013年44.2%;而自置物業住戶的比例,則由53.4%減少至51.2%。市民由置業改為租住,這一變化與期間樓價及租金的上升趨勢不無關係。

以需求較大的細型單位為例,據差餉物業估價署數字,港島區40平方米以下私人住宅單位,每平方米月租由2003年的152元,增至2013年的377元,升約1.5倍;而同期、同類細型單位的平均售價,由每平方米25,746港元增加至123,304港元,升幅高達3.8倍。可見即使整體房屋供應能夠大致跟隨住戶數目增長,但樓價卻以更大的幅度上升,迫使市民,尤其是低收入人士,投向租務市場。

樓價因素之外,住戶選擇劏房的其他理由,還包括為方便上班上學,以及因經濟困難而居住在劏房單位。或許有人會說,若是經濟困難,大可申請公屋,而要簡單且直接解決劏房戶的住屋難題,政府增加公屋供應便是。

然而據統計處調查,劏房住戶的每月入息中位數為1.18萬港元,而公屋單位一人家庭申請的入息上限為每月1.01萬港元,部分單身人士可能因超出此上限而不符合資格申請公屋,被迫棲身劏房。

偏遠區起樓 欠配套難吸住客

另外,如今當局正計劃多個新市鎮發展項目,數萬房屋將拔地而起,但這些新增住屋的位置相對偏遠,區內的交通配套、社區設施在初時往往未夠完善,或會令部分人情願暫住就近上班上學的市區劏房,而不願到偏遠地區上樓。

不久前,行政長官梁振英在網誌中感慨傳媒報道「有青年人成家不能立室」的個案,「令人神傷」,並重申將增加土地供應速度,回應市民住屋需求。然而以上種種反映,每一個劏房戶有着自己的故事,基層住屋面對的困難,不單只是土地供應不足。房屋政策以外,也需配以良好的社會流動階梯和社區規劃,才能真正令基層市民安居樂業。

劏房單位改變了原有的建築結構,衞生和樓宇安全等問題令人擔憂,其合法性亦受質疑。(資料圖片)

欄名 : 房策透視

機構 : 智經研究中心

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